売主 

June 20 [Wed], 2007, 12:53
不動産の売買契約において、不動産を売る人、または法人を「売主」という。

また不動産広告においては、取引形態の一つとして「売主」という用語が使用される。

この取引態様としての「売主」とは、取引される不動産の所有者(または不動産を転売する権限を有する者)のことである。 

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意思能力 

June 18 [Mon], 2007, 12:52
法律行為を行なったときに、自分の権利や義務がどのような変動するかを理解するだけの精神能力のこと。
このような意思能力を持たない者の行なった法律行為は無効とされている(判例)。

意思無能力者とは、具体的には小学校低学年以下に相当する精神能力しか持たない者と考えられる。

権利落ち 

June 16 [Sat], 2007, 14:35
配当などを受け取る権利がなくなること。「配当落ち」ともいう。

株主は会社に対して、配当請求権などの権利を行使することができるが、この株主の権利を行使するためには、会社側が設定する一定の期日において株主であることが必要とされている。この一定の期日は「権利確定日」と呼ばれている。(通常、権利確定日は決算日と同じ日である)

ただし、上場株式・上場されている不動産投資信託の場合には、配当や分配金を受け取るためには、権利確定日から3営業日をはさんで、それより前に購入しておくことが必要とされる。これは証券取引所を通じて売買する都合上、代金の決済等に3営業日が必要とされるためである。

次は"意思能力"です。

今日は"UPREIT"  

June 15 [Fri], 2007, 10:33
土地簿価が低く時価が高い土地を所有する人が、その土地を出資することによって、不動産投資信託の株式を取得するという仕組み。
一番のメリットは譲渡益課税を回避できる。
不動産投資信託のうち、7割がUPREITである。

法的な実態はオペレーティング・パートナーシップと呼ばれる。
この「オペレーティング・パートナーシップ」に対して、土地所有者はその土地を現物出資し、REITは金銭を出資する。こうしてオペレーティング・パートナーシップが形成され、その運営はREITが行なう。

土地を現物出資した土地所有者はその出資分を、REITの株式へと転換することができる。この転換の時点で初めて、土地を現物出資した土地所有者に対して、出資分と株式価格との差額への課税が行なわれることになる。逆に言えば、土地を現物出資した土地所有者が、出資分を株式に転換しない限り、課税されることはない。


次回は「権利落ち」です。