共同媒介

July 21 [Thu], 2011, 18:12
最近は、一つの物件を複数の宅建業者が共同で媒介するケースが多くみられますが、各宅建業者間の信用度を十分調べておく必要があります。


宅建業者の中には経験、知識が豊富で、きっちりしている人だけでなく、ルーズで無責任な人もいますので、そのへんは気をつけてやらないと、他の宅建業者の不注意で自分が損害を被ることがあります。


例えば、重要事項の説明は宅建業者が3人いれば3人がそれぞれ行う必要があります。


ただ、現実にはだれか1人が代表して重要事項説明書を作成、説明するケースがありますが、3人のうち1人の宅建業者が説明したからといって、他の宅建業者が黙って座っているだけではだめです。


重要事項の説明に誤りがあり買主に損害を与えると、宅建業者全員に連帯責任が生じることとなります。


金沢 賃貸を扱う上でも役立つことだと思います。

新米セールスマン

July 03 [Sun], 2011, 18:11
新米セールスマンは要注意です。


大体取引経験2、3年程度のセールスマンがよく紛争を起こすということが統計に出ています。


セールスマンが取り扱う物件は、やはりその経験に応じて取り扱わせる配慮が必要です。


自社が以前販売した物件の買い替えを媒介するくらいであれば、権利関係も把握しやすいのですが、他人が所有・占有し、賃借人、抵当権者、差押債権者など、いろいろ複雑な権利者が錯綜している物件の媒介を新入社員に取り扱わせると、経験不足のため契約の詰めが甘くトラブルが発生することがあります。


ことに、営業成績、売上げが給与・ボーナスに影響する営業マンは、少額な取引物件よりも高額な取引物件に目を奪われ、物件調査が不十分の状態で成約に走るという悪い傾向が少なからず見受けられます。


媒介は、たとえ少額であっても筋の良い取引物件を扱い、高額でも筋の悪い取引物件に手を出さないことが肝要です。


金沢 賃貸を扱う方にも参考にして頂ければと思います。


不動産鑑定士

June 22 [Wed], 2011, 18:10
金沢 賃貸を扱う方を含め、不動産関係の方は勿論知っていると思いますが、不動産鑑定士が、お客さんから物件の鑑定を依頼され、


その依頼者の案内で現地を見ただけで鑑定書を作成したところ、実は、登記簿上の物件とは全然違う物件を指し示されて鑑定評価書を書かされたというケースもあります。


したがって、現地調査は、まず自分で地図を調べて見に行くことが非常に大切です。


また、中古マンションの売買で、1階に店舗があって、2階以上に住宅があるときに店舗の売却を媒介するにあたり、購入者がどのような営業を行うかが問題になることがあります。


例えば、従来は衣料品店だったのが、買受希望者が飲食店営業をするために店舗を購入するような場合、業種によっては、火災の危険性から分譲マンションの規約で制約され、せっかく店舗を購入しても規約に抵触して営業ができないこともありますから、規約関係を事前に調べる必要があります。

不動産では

June 05 [Sun], 2011, 18:09
不動産では、物件に至る道路がきちんとついているか、隣地との境界がはっきりしているか、境界紛争がないか、土地、建物の形状が現地と符合するかなどを調べる必要があります。


夜、現地案内をうけてみると、静かな良い物件だと思って売買契約を締結し、その後に昼間にじっくりと物件を見ると少し狭く、よく調べると私道負担があったケースがあります。


ですから、宅建業者はお客さんに物件を紹介するときには、あらかじめ自分が現地を何回か見に行って調べることが必要です。


こういった事を金沢 賃貸物件を扱う人は知っておいた方が良いそうです。

あらゆる角度から

May 20 [Fri], 2011, 18:05
物件調査時はあらゆる角度から。


取引物件の内容を調査することは媒介の鉄則です。


取引物件の権利関係を登記簿謄本で調べるだけでなく、公図、測量図面、現地の確認をすること。


土地登記簿謄本には賃借権など何もついていないのに、現場に行くと建物が建っていて借地人が居住していたり、建物登記簿謄本には賃借権が登記されていなくても


借家人や間借人、不法占拠者がいる場合がありますから、必ず現地を調査して、占有・支配関係を調査することは、金沢 賃貸での必須事項です。

前回の続きです

May 07 [Sat], 2011, 18:04
判例は、「売買代金については依頼者の納得の上で決めたとして、善管注意義務を怠ったとはいえないが、記念碑建立が不可能な帯状の土地を残してその余の土地を売却することは、きわめて拙劣、不適当な売買である。


宅建業者は、不動産売買の専門業者であり、売主は大学名誉教授の未亡人であって不動産取引については全く素人であるから、従業員としては、拙劣、不適当な売買をしないよう適切な助言をして売買の媒介をすべき善管注意義務がある」としました。


このように、媒介の依頼を受けたときに、宅建業者が依頼してきた場合と不動産取引に全くの素人の人が依頼してこられた場合、取引経験の有・無、その程度をよく見極め、年齢、職業をも考慮して媒介を進めることが必要です。


会うたびに言うことが変わる人がいますから、媒介においても、そのような人には特に気をつけ、依頼内容はできるだけ書面化しておく必要があります。


これらは、金沢 賃貸を扱う人も必要な知識だそうです。

依頼者に応じた対応

April 23 [Sat], 2011, 18:04
宅建業者が不動産媒介の依頼を受けるときに注意すべきことは、第1に、依頼者が所有者本人かどうか、代理人もしくは売却処分権限を有しているのかどうかを調査・確認することです。


第2に、依頼者から希望する売買代金、取引条件、融資を受けるのかどうかなどの希望条件を詳しく丁寧に聞くことが必要です。


実際にあったケースですが、ある大学の名誉教授の未亡人が不動産を売却するにあたり、ある宅建業者に坪当たり70万円で売却して欲しいと依頼しました。


そして、その人は先祖伝来の儒教者で有名な家であるため、売却する土地の一角、5坪くらいの正方形の土地に記念碑を建てたいので、建立用地だけ残しておいて欲しいとの希望を担当セールスマンに言いました。


売買契約が成立して、宅建業者がその未亡人に媒介報酬400万円を請求しましたところ、未亡人は、坪当り70万円で売って欲しいといったのに坪当り64万円になり、5坪の土地を記念碑を建てるために残して欲しいといったが、幅50センチぐらいの帯状の土地が3〜4坪くらい残っただけで、これでは記念碑が建てられないとの理由で報酬の支払いを拒否しました。


宅建業者は未亡人を相手に報酬請求の裁判を起こし、逆に未亡人は宅建業者に対して債務不履行による慰謝料など472万円を請求しました。


その結果、宅建業者の報酬請求権がかなり減額されました。


続きは次回に^^

宅建業者側の事情

April 07 [Thu], 2011, 18:03
金沢 賃貸を扱う方にも参考にして頂ければと思います。


宅建業者の側でも取引経験の乏しい営業マンが営業成績を達成するために言葉巧みにお客さんを誘い込んで、時には強引に、時には詐欺的に販売活動を行って無理な売買契約をすることがあります。


そして、不動産取引には、豊富な経験、法律的知識に加え倫理感、責任感が要求されますが、営業マンの教育、指導が不十分、不徹底であるのが実情です。


このように不動産取引における消費者側と宅建業者側の双方が原因を抱えて、両者の事情が相まって不幸にして紛争が起きるわけです。


ただ、消費者側に紛争が発生する要因があるとしても、不動産取引において、宅建業者は不動産取引のプロである以上、その責任はより大といえます。


消費者側の事情

March 18 [Fri], 2011, 18:03

不動産の媒介をめぐり紛争が生じる原因には、消費者、依頼者双方に事情があります。


不動産という重要な財産を購入し、多額な代金を支払うにもかかわらず、消費者のなかには売買契約書や媒介契約書をよく読まずに安易に判を押したり、


一生に一度の取引でありながら、宅建業者に全部任せますといい、売買契約を締結した後になって「こんな家を私は買うはずではなかった」などいいだし、いったん約定した条件をひるがえしもめることがあります。


要するに、不動産取引の経験や知識が乏しいし、契約意識が低く、慎重さに欠ける面があります。


以上の知識も、金沢 賃貸に限られるものではありませんが、不動産に関わる仕事ならば、知っておくべき事だと思います。


媒介報酬

March 01 [Tue], 2011, 18:02
媒介報酬は、宅建業者が媒介斡旋して、これにより当事者間に売買契約が成立することを停止条件に、請求することができます。


宅建業者が売主と買主を紹介しても媒介によって売買契約が成立しないと報酬請求権は発生しないわけです。


ところが、直接取引の場合は非常に信義にもとるわけですから、裁判所はかなり以前から、このような場合は、宅建業者に対して報酬請求権を認めています。


つまり、宅建業者を排除して報酬を免れるために故意に相手と結託して売買契約をした場合、あるいは、媒介活動と売買契約の成立との間に相当な困果関係がある場合に、割合的な報酬を認めるのが裁判所の考え方であり、標準媒介契約約款11条もこれを規定しています。


金沢 賃貸を扱うベテランでも、こういった知識は必要かと思われます。

P R