東急コミュニティーの杜撰な管理
2010年03月06日(土) 13時42分
次に「東急コミュニティーの杜撰な管理」です。
竣工図隠しは、住民が東急コミュニティーに竣工図の閲覧を求めたところ、存在しないとの虚偽の回答をされた問題です。実際は東急コミュニティーの事務所に保管していました。事務所に保管すること自体が管理委託契約違反です。
修繕積立金不足は、東急コミュニティーが実際は一般関係に算入されている駐車場・駐輪場料金を修繕積み立て会計に算入して長期修繕計画を立てたために、実際は築10年目に最初の大規模修繕で1000万円強の赤字になるという問題です。これが管理会社変更の出発点になりました。
様々な管理委託契約違反もありました。宅配ボックスの定期点検回数は年4回ですが、実際は年1回しか実施していませんでした。ホームセキュリティー業務として各専有部分の侵入警戒を実施することと定めていますが、実際は一戸の専有部分しか侵入警戒を実施していませんでした。
管理組合文書流出は管理組合の文書が東急コミュニティーによって別の管理組合に渡されたという問題です（105頁）。
アルス東陽町では管理規約で事務所使用を禁止していましたが、事務所として使用している住戸がありました。ところが、東急コミュニティーは規約違反（事務所使用）を是正しないどころか、反対に事務所使用を認める規約改正を理事会に提案しました。
この事務所使用を認める規約改正という提案が実に無責任なものでした。アルス東陽町では共同住宅の共用廊下等の部分に係る容積率の不算入措置を受けています。事務所使用されるならば、「共同住宅の共用廊下等の部分」の面積（内廊下等）が容積対象面積となってしまいます。その結果、現行法定容積率を上回り、建築基準法違反となり得ます。
議事録素案を作成しないなど東急コミュニティーの細かな問題は枚挙に暇がなく、「杜撰な管理」だけで1つのテーマになるほどです。これらの問題があったために管理組合では独立系管理会社にリプレースしました。管理委託費を年間120万円も節約できました。また、管理会社変更によって東急コミュニティーが駐輪場料金を正しく徴収していないなど新たな問題も判明しました。さらに東急コミュニティーの点検では指摘されなかった共用部の欠陥も指摘され、是正されました（106頁）。
価格は安くてサービスは良くなるという良いこと尽くめの管理会社変更です。だまし売りや欠陥住宅は既に行われた契約を覆す戦いになります。好ましいとは思っていませんが、既成事実を無批判に尊重する日本では大変な戦いになることは事実です。それ故に契約を取り消しして売買代金を取り戻した『東急不動産だまし売り裁判』の意義は大きいと考えます。
これに対して、管理会社との契約は継続していくものであり、切り替えることは相対的に容易です。デベロッパー指定の管理会社の言いなりにならず、積極的にリプレースしていくべきと思います。
竣工図隠しは、住民が東急コミュニティーに竣工図の閲覧を求めたところ、存在しないとの虚偽の回答をされた問題です。実際は東急コミュニティーの事務所に保管していました。事務所に保管すること自体が管理委託契約違反です。
修繕積立金不足は、東急コミュニティーが実際は一般関係に算入されている駐車場・駐輪場料金を修繕積み立て会計に算入して長期修繕計画を立てたために、実際は築10年目に最初の大規模修繕で1000万円強の赤字になるという問題です。これが管理会社変更の出発点になりました。
様々な管理委託契約違反もありました。宅配ボックスの定期点検回数は年4回ですが、実際は年1回しか実施していませんでした。ホームセキュリティー業務として各専有部分の侵入警戒を実施することと定めていますが、実際は一戸の専有部分しか侵入警戒を実施していませんでした。
管理組合文書流出は管理組合の文書が東急コミュニティーによって別の管理組合に渡されたという問題です（105頁）。
アルス東陽町では管理規約で事務所使用を禁止していましたが、事務所として使用している住戸がありました。ところが、東急コミュニティーは規約違反（事務所使用）を是正しないどころか、反対に事務所使用を認める規約改正を理事会に提案しました。
この事務所使用を認める規約改正という提案が実に無責任なものでした。アルス東陽町では共同住宅の共用廊下等の部分に係る容積率の不算入措置を受けています。事務所使用されるならば、「共同住宅の共用廊下等の部分」の面積（内廊下等）が容積対象面積となってしまいます。その結果、現行法定容積率を上回り、建築基準法違反となり得ます。
議事録素案を作成しないなど東急コミュニティーの細かな問題は枚挙に暇がなく、「杜撰な管理」だけで1つのテーマになるほどです。これらの問題があったために管理組合では独立系管理会社にリプレースしました。管理委託費を年間120万円も節約できました。また、管理会社変更によって東急コミュニティーが駐輪場料金を正しく徴収していないなど新たな問題も判明しました。さらに東急コミュニティーの点検では指摘されなかった共用部の欠陥も指摘され、是正されました（106頁）。
価格は安くてサービスは良くなるという良いこと尽くめの管理会社変更です。だまし売りや欠陥住宅は既に行われた契約を覆す戦いになります。好ましいとは思っていませんが、既成事実を無批判に尊重する日本では大変な戦いになることは事実です。それ故に契約を取り消しして売買代金を取り戻した『東急不動産だまし売り裁判』の意義は大きいと考えます。
これに対して、管理会社との契約は継続していくものであり、切り替えることは相対的に容易です。デベロッパー指定の管理会社の言いなりにならず、積極的にリプレースしていくべきと思います。
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