定期借家制度を導入すると…
2009.09.16 [Wed] 20:39


定期借家制度を導入すると…


入居者を広く受け入れる替わりに、
すべて定期借家契約とします。


定期借家制度を導入すると、
賃貸経営は次のように変わります。


・通常の入居者には再契約を繰り返すことで継続入居していただきます。ですので新築物件でも、築浅物件でも導入できます。
・万が一、不良入居者化したら再契約を拒むことにします。すると、契約期間満了後は住み続ける権利が消滅して退去させることができます。(普通借家契約の場合は更新を拒絶しても法定更新となり、法律上住み続ける権利は残ってしまいます。)
・再契約を拒む権利があるため、入居者と緊張感のある関係を築くことができます。
・建て替えが決まっても立退料なしに契約満了と共に退去してもらえます。(普通借家契約の場合は正当事由とならないため相応の立退料の支払いが必要となります。)
・解体まで数ヶ月の期間が残っていても、その期間だけ賃貸することができますので、余すところなく家賃収入を得られます。(普通借家契約では1年未満の契約はできません。)
・普通借家契約なら、家賃を滞納してもそうカンタンには退去させられないことを知っている、本当に悪質な不良入居者が近寄ってこない可能性が高まります。(本当に悪質な人は法律の勉強をしているものです。)



もしあなたが…

年単位の空室を抱えていたり
新入居者に家賃を値切られてばかりなら

不良入居者のいない
安定した満室経営を実現する方法があります。



空室がアッ言う間に埋まった…







空室対策 アパート経営 マンション経営 大友哲哉
 

優良入居者に限定しての満室経営は難しい
2009.09.15 [Tue] 20:19


優良入居者に限定しての

満室経営は難しい



空室問題の解消をするためには、
不良入居者層を無視できません。


しかし、不良入居者化のリスクが高まると言われています。

不良入居者化のリスクを回避するには、
不良入居者層を拒否することになります。


しかし、今度は、空室を解消することが難しくなります。

こうした現実を認識すると、
不良入居者になりやすいと言われている層を受け入れることは、
今後、避けては通れないでしょう。

とはいうものの、
不良入居者化したときのリスクを考えると、
空室期間が延びても受け入れを拒否したくなります。

しかし、その入居者を拒否したところで、
次にいつ入居希望者が現れるか分かりません。


次の入居希望者が、優良入居者である保証もありません。



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不良入居者も増加傾向にあります
2009.09.14 [Mon] 21:20


不良入居者も

増加傾向にあります



不良入居者も、増加傾向にあります。
彼らがすべて不良入居者化するとは言いませんが、
次のような入居者は増加傾向にあります。

仕事・収入が不安定で家賃滞納トラブルになりやすいと言われる層
・契約社員、派遣社員、フリーター、自営業者、勤続年数が短い人

文化の違いによるトラブルになりやすいと言われる層
・外国人、留学生

その他トラブルになりやすいと言われる層
・生活保護者、見知らぬ者同士のルームシェア
離婚者、高齢者、障害者、母子家庭・父子家庭、ペット飼育者



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空室問題が年々悪化していく
2009.09.13 [Sun] 12:28


空室問題が年々悪化していく


空室問題は、ほんの一部の地域を除いて、
避けることができません。


人口減少、世帯数減少はもちろん、
それでも新築物件が増えているからです。

需要が減っているのに
供給が増えているのですから、

空室問題が年々悪化していくのは目に見えています。



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立退問題
2009.09.12 [Sat] 21:41


立退問題


立退問題

建物は、いつかは取り壊す日がきます。
このとき、入居者にゴネなられると立退料が跳ね上がります。


例え、どんなに耐震性の劣る建物でも、
立退料を支払うことになります。
裁判で争っても勝てません。

しかも立退料には、何も規定がありません。
相場もありません。判例もさまざまです。
弁護士に相談しても分かりません。

立退料がいくらになるかは、ケースバイケースなのです。



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不良入居者対策
2009.09.11 [Fri] 21:31


不良入居者対策


不良入居者対策

不良入居者とは、
家賃滞納者や迷惑行為を繰り返す入居者のこと。

・家賃を滞納している。払う払うといって払わず、そのまま居座り続ける。
・夜中に騒ぐ。何度注意しても繰り返す。挙句の果てには開き直られる。
・気付いたら1Rに5人も入居している。
・契約上禁止しているのにペットを飼育する。しかも飼育方法がまずく周囲の入居者に迷惑を掛けている。
・借金取りが夜中に取り立てに来る。大声でわめきちらすので周囲の入居者が不安がっている。



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空室問題
2009.09.10 [Thu] 21:11


空室問題


空室は、家賃収入がないだけでなく、
部屋をキレイに保つための手間や費用などの問題もあります。


・退去から次の入居者が決まるまでの期間が年々長くなってきている
・入居が保証されるわけではないので思い切ったリフォームはやりたくない
・家賃を下げても決まりにくい
・入居の旬を逃すとまず埋まらない
・入居者の間口を広げること(フリーターや外国人や生活保護者など)は後で不良入居者化して困るのであまりやりたくない




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空室と不良入居者問題の悩み
2009.09.09 [Wed] 21:09


空室と不良入居者問題の悩み


空室と不良入居者問題に
頭を痛めていませんか?


賃貸経営コンサルティング技能士の
大友哲哉と申します。

私は、大家さん・地主さん向けのセミナーを毎月開催していて、
累計1500名を超える受講者がいます。
電話相談・訪問相談も行なっています。

この相談の中で、9割を占めるのが、

空室問題と、
不良入居者問題とその立退問題です。


あなたも、同じような悩みや問題があることでしょう。



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非常識な空室対策
2009.09.08 [Tue] 20:39


非常識な空室対策


非常識な空室対策
−不良入居者のいない安定した満室経営を実現する方法−



新規募集物件の5%でしか採用されていない、
業界ではタブー視されている空室対策があります。

この方法により、今まで以上の幅広い層の人たちが、
あなたの物件にドンドン押し寄せます。

万が一、不良入居者化しても、
正当事由なしに退去させられます。

あなたも、この非常識な空室対策で
優良入居者ばかりの満室経営を実現しませんか?




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年単位の空室を抱えていたり
新入居者に家賃を値切られてばかりなら

不良入居者のいない
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空室対策 アパート経営 マンション経営 大友哲哉
 

不動産管理会社や仲介会社が対応してくれるか
2009.09.07 [Mon] 21:07


不動産管理会社や仲介会社が

対応してくれるか



定期借家導入の最大の問題、それは、
不動産管理会社や仲介会社が対応してくれるかです。


この問題に対応するため、
定期借家住宅のスマート活用術を2冊お送りします。

管理委託をしている大家さんなら、
管理会社が抵抗する場合に、
このこの冊子を渡して検討してもらうように依頼しましょう。

そのための、もう一冊です。
それでもダメなら、管理会社の切り替えをおすすめします。


なぜなら、管理会社にとっても
メリットのある定期借家制度を導入しない会社に、
あなたの大切な不動産の管理を委託するメリットがありません。

今後、激変する賃貸住宅市場に
対応できる能力に欠ける可能性があります。


なお、全国の定期借家に対応できる
業者のデータベース化構想がありますので、
管理切替先の参考になればと思います。



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