ローン中のマイホームを抱える人が自己破産するには

April 05 [Tue], 2011, 4:40


東京地裁方式なら同時廃止になる可能性もある


◆不動産があっても同時廃止になることも


破産者にマイホームなどの不動産がある場合には、
原則的には管財事件になるはずです。


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しかし、管財事件になれば、
最低でも予納金は30〜50万円はかかります。


ところが、こうした破産者の多くは、
まだまだ相当な額の住宅ローンを残しているのが普通です。


さらに、不動産価格が高かった以前とは違って、
最近では、不動産の評価額が購入時に比べて2分の1、
場所によっては3分の1またはそれ以下にまで下落していることもあります。


たとえば、資産価値1000万円程度しかない不動産に、
被担保債権5000万円の抵当権が
設定されているというようなこともざらにあります。


こういう担保割れの状態では、
仮に債権者である銀行が抵当権を実行したとしても、
多額の負債が残ってしまうことになります。


これでは、管財事件にした意味はありません。


◆1.5倍以上のオーノト・口一ンで同時廃止


そこで、東京地裁などでは、
個人の破産者が不動産を所有している場合でも、
その不動産によって担保される借金の総額が、
その担保不動産の換金価値の1.5倍以上、
つまり、


  被担保債務残額÷不動産評価額=約1.5倍


以上ある場合(オーバー・ローン)で、
債務者に他に大きな財産がなければ管財事件とはしないで、
最初から同時廃止とする方針を打ち出しました。


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この方式が、採用されている裁判所では、
多額の住宅ローンによって返済に苦しんでいた債務者も、
自己破産の申立がしやすくなります。


高額な予納金が調達できずに自己破産をためらっていた人も、
1万5000円程度の安い費用で自己破産できます。


◆マイホームはどうなる


1.5倍以上のオーバー・ローンで自己破産の申立をして、
同時廃止になったとしても、
住宅ローンはそのまま残っています。


抵当権をもつ銀行やその保証会社では、
いずれは抵当権を実行してくるでしょう。


同時廃止になれば、
不動産の差押えも可能になり、
抵当権者は競売を申立ててきます。


しかし、昨今のような不動産価格の現状では、
売却先が決まるまでには半年から1年、
物件によっては相当な時間がかかります。


売却されることになれば、
結局は、家を失うことになりますが、
その間は、破産者が家に住んでいることも問題ありません。


◆同時廃止にするための手続


オーバー・ローンの場合で同時廃止にしてもらうためには、
債務者が所有する不動産の評価額を明らかにする資料を
裁判所に提出することが必要です。


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普通は、不動産鑑定士に依頼して、
不動産の時価に関する鑑定書を作ってもらうか、
路線価格に関する書面または
固定資産税評価証明書などの書類が必要となります。


ただ、不動産鑑定士へ評価を依頼するのにも、
多額の費用がかかりますから、
この点については、
所有している不動産の所在地の近隣にある不動産業者に、
実際の取引価格を証明する文書を作ってもらって、
これを提出してもよいことになっています。


この場合は、文書は2つ以上の複数の異なった
不動産業者に作成してもらい、
それぞれに不動産業者の名前を記入して
押印してもらわなければなりません。


◆即日面接・少額管財の対象にもなる


なお、1.5倍以上のオーバー・ローンの場合には、
即日面接の対象にもなります。


また、たとえ同時廃止にならなかったとしても、
少額管財事件の対象にはなりますから、
やはり予納金は節約できます。


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