日本の住宅ローンもリスクを伴う

March 03 [Tue], 2009, 17:01
アメリカだけでなく、世界各国の経済事情に大きな影響を与えたサブプライムローン問題は、決して人事ではありません。

日本の住宅ローン事情も、サブプライムローンと同じような危険性を持っていると言えるのです。

サブプライムローンは、低所得の人や、過去に借金を返済することができなくなった人など、通常のローンを組むことが難しい人でも手軽に利用することができるローンです。

その結果、返済できなくなる人が増え、多くの不良債権を出す結果となってしまいました。

現在の日本の住宅ローン事情をみてみると、100%ローンで借り入れしている人は、全体の27%程度になりますが、そのうち年収400万円以下の利用者の割合は21,3%にものぼります。

また、リスクの高い「変動金利型」のローンを利用している人は、低所得の人ほど多く利用している傾向にあり、さらに100%ローン利用者は、変動金利型ローン利用者の中で29,9%にものぼります。

低所得の人や、収入が安定していない人でも利用しやすいローンはたくさんあるのですが、やはりサブプライムローン問題のように、「リスクを伴う」ということをよく考えておかなければなりません。

特に変動金利型のローンは注意が必要です。

これから変動金利型のローンの利用を考えている人は、高金利になった場合のことをよく考え、自分の将来設計に合ったものであるのか、しっかり考えてから利用するようにしましょう。

借入額は無理をせず、安心して返済できる額にとどめておきましょう。

「ローンを買い取る」ことの意味?

March 03 [Tue], 2009, 16:59
アメリカのサブプライムローンは、多くの不良債権を生み出し、アメリカの経済事情に大きな影響を及ぼしました。

そしてサブプライムローンの余波はそれだけではなく、もう1つの大きな問題点を引き起こしています。

大きなリスクが考えられるローンであったにもかかわらず、たくさんの金融機関がサブプライムローンを買い取って、資産運用に利用していたのです。

「ローンを買い取る」とはどういうことなのでしょう?

ローンとは、提供する金融機関に一定期間、利息が入り、最終的には元本が戻ってくるという権利があることです。

この「権利」がローン会社から別の金融機関へ売り渡され、また別の金融機関へと転売されているのです。
ローンを買い取った金融機関は一定の利息が入ることで収入を得ることができ、その収入で年金などを運用しています。

実際にローンを利用している消費者には何の影響もなく、ローン会社としてはローンを売ってしまうと、元本が返済されなくなる、というリスクから逃れることができ、さらにローンを売ることで利益も得ることができ、消費者に対してまた新たなローンを提供することができるというわけです。

サブプライムローンの場合、転売はアメリカ国内だけでなく、世界の金融機関に対して行われていました。

欧州や日本の証券会社、大手銀行も多く利用していて、それが一番の問題となっています。サブプライムローンに関する資金で運用していた商品は、どれも損害を受けることとなっているのです。

サブプライムローンが株価の下落を引き起こし、世界の金融機関に大きな不安を与えるまでになったのは、こうした「ローンの転売」が背景にあったのです。

金利が定期的に変化する「変動金利型」ローン

March 03 [Tue], 2009, 16:58
アメリカのサブプライムローンは、通常ではローンを組むことが難しい人でも手軽に借り入れすることができるローンとして、たくさんの人に利用されていました。

最初の数年間は金利が低く、返済しやすいのですが、数年後に急に金利が高くなることから返済できなくなる人が増え、経済事情に大きな影響を与えることとなったのですが、日本にもこのような危険性を含む住宅ローンがたくさんの人に利用されています。

金利が定期的に変化するローンは、「変動金利型」と呼ばれています。

変動金利型のメリットは、金利が低下した場合に返済額が減少するという点です。

特に金利が高い時期に借り入れした場合は、金利が低下することで返済額が下がることになるのでよりメリットがあります。

デメリットは、金利が上昇した場合のリスクです。

金利が低い時期に借り入れした場合は金利が上昇すると返済額が上がってしまうため、特に注意が必要です。

ほとんどの場合、最初の5年間は金利が変化しないように設定されています。しかし、急激に金利が上昇した場合は、増えた利息が元金にプラスされてしまう場合もありますよ。

変動金利型で長期的にローンを組む場合は、「上限金利特約」を付加する良いでしょう。

上限金利特約とは、文字通り上限の金利が決まっているローンのことで、通常の変動金利型より初めのローンは高めに設定されていますが、金利が上昇した場合でも上限金利が決まっているので安心です。

最初の金利の安さだけで、ローンを選ぶのは危険です。将来を見据えたローン選びが大切なのです。

サブプライムローンの「証券化」という金融技術

March 03 [Tue], 2009, 16:57
景気低迷のきっかけとなったと言われるアメリカの「サブプライムローン」。

低所得の人や信用度の低い人を対象にした住宅ローンですが、いくら住宅価格の上昇が背景にあったにしても、完済が難しいと思われる人々を対象にしたローンのリスクの高さは、客観的に見ればやはり明らかですよね。

ですがサブプライムローンはどんどん広められていき、それを元にした金融商品がどんどん出回るようになりました。

そのような商品を利用している人々は皆、強い危機感は感じることなく、「自分は大丈夫」という疑わしい安心感を持っていました。なぜこのような事態を引き起こしたのでしょう。

そこには、「証券化」という金融技術が大きく関わっているのです。

日本ではあまり馴染み深くありませんが、アメリカでは、住宅ローンは転売されるのが一般的です。

融資を開始してからローンを転売することを目的としている貸し手のことを「モーゲージ・バンク」と呼んでいます。

モーゲージ・バンクは、どのようにローンを転売するのでしょう。
ここで使われるのが、「証券化」という仕組みです。

証券化とは、他に何もしていない名前だけの会社に資産を売却して、その会社が資産を購入するために証券を発行するという仕組みのことを言います。

この時発行される債券(借金)は、「RMBS」と呼ばれています。

RMBSは、「レジデンシャル・モーゲージ・バックト・セキュリティーズ」という長い呼び名の略語です。
RMBSは、主に保険会社や銀行など、機関投資家が投資対象となっています。

このRMBSが、サブプライムローン問題の大きな原因となったものだと言えるのです。

サブプライムローンが世界に与えた影響

March 03 [Tue], 2009, 16:56
アメリカのサブプライムローン問題は、不良債権を増やし、株価の下落まで引き起こし、アメリカの経済事情に大きな影響を及ぼしました。

土地や建物の値段の下落が進んでいき、ローンを返済できなくなった人達の住宅が差し押さえられて住宅の販売も落ち込んでいく結果となっています。

このようなアメリカの景気の悪化は、アメリカ国内だけではなく、欧米諸国や日本にまで大きな影響を与えています。

現在の日本の産業は、輸出による利益に頼るところが多くなっていますが、中でもアメリカは日本にとって、大事なお得意様です。

アメリカの景気が悪くなれば、当然輸出の量も減ってしまいますね。
日本企業にとって、大きな痛手となってしまいました。

また、世界中の金融事情にも、大きな不安を与えることとなってしまいました。
お金の動きは常に世界中でつながっています。

アメリカの金融が不安定になると、世界中の金融にも波紋が広がってしまいます。

アメリカドルや株式を運用している人にとっても、高いリスクの下で運用することとなってしまいますね。

日本国内では低金利の状態が長く続いていますが、金利がなかなか上がらない理由もアメリカのサブプライムローン問題が影響していると言えるでしょう。

景気が低迷している時期の金利の引き上げは、企業にとって悪影響となる為です。

サブプライムローンが落ち着いて株価が安定し、景気が上向きになるまでは、大きな金利の向上は期待できないと言えますよ。

優遇金利が保たれる住宅ローンとは

February 28 [Sat], 2009, 18:27
アメリカ国内だけでなく、欧米や日本など、世界中の経済事情に大きな影響を及ぼしているサブプライムローン。

低所得人の人や過去に借金を滞納した経験がある人でも手軽に利用できるローンとして、たくさんの人に利用されていました。

サプライムローンの特徴は、初めは低金利で利用しやすいのですが、数年後には高金利になるという点があります。高金利になって毎月の返済額が増え、返済が困難になる人が多くなり、不良債権が増える結果となってしまいました。

ローン開始後の低金利は「優遇金利」と呼ばれています。

優遇金利とは、金融機関の店頭金利と呼ばれる借り入れ時に適用される基準になる金利から、引き下げられた金利のことをいいます。

サブプライムローンのように、金利が変化する「変動金利型」ローンは、「当初期間優遇タイプ」とも呼ばれています。

当初の数年間は、固定金利期間とされ、店頭金利から優遇された金利になります。
たいていの場合、店頭金利から1.1%〜1.7%程度の金利が優遇されるそうですよ。

優遇金利が保たれるローンは、「全期間一律優遇タイプ」と呼ばれています。

借り入れ当初から返済が終了するまで、全ての期間において店頭金利より金利が優遇されます。一般的に、0.2%〜1.0%の金利が優遇されています。

当初の金利を考えると、当初期間優遇タイプが魅力的だと考えてしまいますが、住宅ローンのように返済が長期にわたる場合は、金利が一定しているものが安心ですね。

住宅ローンで失敗しないローンの選び方

February 28 [Sat], 2009, 18:26
低金利で、株価の低迷が続く日本の経済事情ですが、これには様々な要因が考えられます。アメリカのサブプライムローン問題もその中の1つでしょう。

サブプライムローンは低所得者や社会的に信頼のおけないと判断された人でも、簡単な審査を受ければ利用できる住宅ローンです。

たくさんの人が利用して広く普及された後、返済できなくなる人が増えたことが、景気低迷の引き金となりました。

住宅ローンで失敗しないためには、どのようなローンを選んだら良いのでしょう。

サブプライムローンは、借り入れ当初は低金利で使用しやすいのですが、数年後には金利が変化する「変動金利型」です。

住宅ローン利用時のリスクを少なくするためには、やはりこのような変動金利型のローンは避けた方が良いでしょう。

長期にわたる住宅ローンでは、「固定金利型」を選びましょう。
固定金利型は、「全期間固定金利型」と「段階金利型」に分けることができます。

全期間固定金利型は、文字通り、完済するまでの全期間で金利が変わらないタイプです。

低金利時に借りることができればお得です。毎月の返済額も分かりますし、将来の返済額もしっかり把握することができるので、将来の家計も管理しやすいですよね。老後の計画も考えることができます。

リスクの少ない全期間固定型ですが、金利が高い時期に利用する場合は注意が必要です。

高金利でローンを組んだ後に金利が下降していく状態になると、下がった金利分、損をすることになってしまいますよね。

金利差が大きくなってきた場合は、借りかえることも検討してみましょう。

サブプライムローンの証券化問題とは

February 28 [Sat], 2009, 18:25
アメリカのサブプライムローン問題は、アメリカだけでなく、欧米や日本の経済事情にも大きな影響を及ぼしました。

その大きな原因は、サブプライム住宅ローンが証券化され、拡散された点にあります。

もともと住宅ローンが証券化され、取引されるといったことは日常的に行われていることでした。

ですがサブプライムローンというリスクの高い住宅ローンでも避けられることなく、広く取引されるようになったのは、どうしてなのでしょうか。

それは、「証券化」されることで、リスクに対する不安が移転されるという点にあります。

アメリカでは住宅ローンは転売されるのが一般的です。

転売をすることを目的として融資を行うので、融資してすぐに転売してしまえば、リスクに対する不安は回避できますね。

転売されたものは証券化されるわけですが、証券化はリスクの高いものと低いものとに分けて行われます。

リスクの高いものは買い手がいないように思いますが、リスクの高い部分も何度も証券化されて、リスクが小さくなったように感じられ、売買されるようになります。

こうして証券化が何度も繰り返されるようになり、リスクの移転が次々に起こりました。

証券化された商品を買う人は、「一度は他者の目を通っている」と安心感を持ち、リスクに対して危機感を感じていませんでした。

売り手はというと、「他者に転売するものだから」とリスクに対して神経質にならなくなっていました。

誰も危機感を感じることなく、サブプライムローンを基盤とした商品は、全世界に広められていったのです。

住宅ローン返済の借り換えについて

February 28 [Sat], 2009, 18:23
アメリカの景気の低迷のきっかけとなった「サブプライムローン」。

広く普及されるようになった背景には、アメリカの住宅価格が上昇傾向にあったという点があります。
住宅価格の上昇は、サブプライムローンの「借り換え」を容易にしました。

住宅ローンの借り換えは、日本ではそれほど馴染み深いものではないのですが、アメリカでは本来頻繁に行われていたものです。

借り換えとは、もともと利用しているローンを返済するために、別の住宅ローンを借りることです。

住宅価格が上昇していた時期のアメリカでは、借り換えの中でも「増加借り換え」を行うことが可能でした。

増加借り換えとは、どのようなものでしょう。例えば5000万円で購入した家が6000万円、7000万円に値上がりすると、担保としての価値も上昇しますね。

価格が5000万円の時は4000万円しか融資されない場合でも、価格が上がればそれだけ融資金額がどんどん上がっていきます。

既に十分な融資を受けていて、住宅のための借り入れは必要ない、という人でも増加借り換えを利用する人は少なくありませんでした。

借りられるだけ借りておき、住宅自体のためではなく、家具を買ったり、家の手直しをしたりと、より快適な住まいを手にいれるために使っていたのです。

住宅価格が上昇している限り、貸し手はどんどん貸していくことになります。

借り手側も一度融資を受けて住宅を買ってしまえば、購入した住宅を担保にすれば返済できなくなる心配は考えなかったのです。

こうして必要最低限以上の借り入れをする人も増え、サブプライムローンの商品はどんどん競争が激化していったのです。

「オプションARM」とサブプライムローン

February 28 [Sat], 2009, 18:22
住宅価格が上昇し続けていたアメリカでは、通常ではお金を借りることができないような人でも手軽に利用することができる「サブプライムローン」が広く普及されていました。

ローンを利用する人が増え、貸し手側も様々なサービスを付けた住宅ローンを販売し、競争が激しくなっていました。

サブプライムローンを利用する人達はもともと所得が低い人が多いため、高金利の利息がつくと毎月の返済額が多くなって負担が多くなってしまいます。

そこで、返済額を少なくするローンが主流となっていきました。
たとえば、「オプションARM」と呼ばれる変動金利型住宅ローンです。

通常の変動金利型ローンとは違い、ローン開始後、一定期間は返済額を利用者が決められる選択権が付いていたのです。

30年ローンで、4000万円の住宅ローンを借りたと考えてみましょう。

初めの利率は3%だとすると、毎月の支払額は16万円以上になり、結構な負担となりますね。この場合、最初の数年間だけに限りますが、毎月8万円以上であれば返済額はいくらでも良い、というような選択権を与えてくれるローンなのです。

ちなみに、4000万円を利率3%で借りると、毎月の利息だけで10万円となりますね。
月々8万円では、毎月元本が増えていってしまうことになります。

これではローン返済が済むのはいつになってしまうのだろう・・・と思いますよね。

ですが、住宅価格が上昇傾向にあったアメリカでは、住宅を担保にすれば少しくらいの無茶な借り入れも可能であったのです。