利回りを重視し始めている

November 14 [Sat], 2015, 21:29
REIT市場全体の分配金伸び 率は2011年度からプラスに転じ、拡大傾向になった。
ところが、その流れに変化が生じている。
市場推計によると15年度の分配金伸び率は4.5%と、前年度を下回りそうだ。
16年度もさらに低下するとの見方も出ている。
伸び率低下が懸念される理由は3つある。
1つ目は不動産価格の上昇だ。
REITは購入した物件の賃料収入が収益源となる。
賃料の伸びよりも不動産価格の上昇が急なら、購入価格比でみた賃料の利回りが低下し、分配金も伸びにくくなってしまう。
2つ目はコスト削減余地の縮小だ。
REITは物件購入のおおむね5割は借入金・債券発行で賄う。
これまでは金利低下を背景に負債の借り換えに伴う利払い費の抑制が、分配金を大きく押し上げてきた。
15年度の分配金の伸びの半分以上を占めるほどだ。
だが、借り換えは進み、今後、その効果は薄れていくとの見方が濃厚だ。
結局分配金を伸ばすには保有物件の賃料を引き上げるしかないが、それもなかなか進まない。
企業の業績拡大でオフィス需要は高まっている。
それでも、企業の財布のひもは依然として固く、賃料引き上げ交渉のハードルは高いままだという。
投資家の姿勢の変化を象徴するのが、REIT全体の分配金利回りと長期金利との差だ。
将来の賃料上昇などに期待し、割高でも買い進む投資家が増えると、この利回り差は縮小する。
昨年10月に日銀が追加緩和に動いた後は賃料上昇期待がにわかに高まり、利回り差はREIT相場の割高さのメドとされる3%を割り込んだ。
だが、足元で 利回り差は3%超の水準に拡大している。
一時は緩和効果に躍ったREIT市場の投資家たち。
再びREIT投資の基本である利回りを重視し始めている。

観光客を呼び込む体制をつくる

November 13 [Fri], 2015, 12:19
新システムでは運行に支障がない列車に文字データなどで一斉に運転再開の指示ができ、復旧時間が短くなるという。
ダイヤの乱れなどは車内外のモニタ ーを使い乗客にも情報発信ができる。
従来のアナログ式の無線では、電波が干渉すると聞き取りにくくなっていた。
新システムでは明確になり、司令室と乗務員の通話での伝達ミスも防げる。
デジタル無線は首都圏と新幹線での導入を終えており、安全投資を地方に広げる。
地方での車両投資も拡大する。新潟地区では14〜17年度に252億円を投じて新型通勤車両E129系を160両導入する。
従来の車両に比べ車両そのものの幅を広げ、座席幅を広げたほか定員も15%増やす。
仙台地区では5月、仙石東北ラインでディーゼルエンジン発電機と蓄電池を動力源とする新型車両HB―E210系の運行を開始した。
架線がなくても走行できる。
電化方式の異なる仙石線と東北本線、電化されていない接続線を 直通運転できるようになった。
JR東日本は地域の活性化と観光振興を重点的な取り組みに掲げている。
地方の交通インフラを再整備し、沿線人口の利便性を高め、訪日外国人を中心とした観光客を呼び込む体制をつくる。
今、気になってる話題はコレも・・・です。
そしてホットヨガの最大の特徴が、暖かな空間で行うことで大量の汗をかき、デトックス効果によって基礎代謝を上げ脂肪燃焼効果も期待できることです。
こんな魅力一杯のヨガを京都で体験したいと考えるならLAVAがおすすめです。
京都に3箇所あるスタジオはどこも駅から近い立地で通いやすく、長く続けるためにも立地のよさは大きな魅力です。
ホットヨガ京都

用途拡大を狙う

November 07 [Sat], 2015, 18:49
磁石材料の構造や熱処理工程を工夫し、ジスプロシウムを一切使わずに熱に耐えられるようにした。
ジスプロシウムが不要になることで、中国のほかに北米やアジアなどでも生産される割安なレアアースを利用する といった手法で調達リスクを低減できるとみている。
従来品は最高で90度までしか耐えられなかったため、ハードディスク駆動装置のモーターなど利用範囲が限定されていた。
130度でも磁石の特性が低下しないため自動車の電動パワーステアリングのモーターや発電機など用途が大幅に広がる。
まず千葉県成田市の工場で月産数トンの生産を開始した。
産業用に使う磁石の市場規模は年間で1千億円程度とみられる。
高性能磁石では日本企業の存在感が大きく、TDKは日立金属や信越化学工業とともに大手の一角を占める。
TDKの磁石を含めた磁気応用製品の15年3月期の売上高は3692億円だった。
磁石メーカー各社は耐熱性を高めた磁石の開発に取り組んでいる。
180度の高温に耐えれば電気 自動車などの車輪の駆動に使うモーターにも利用できるようになる。
材料構造の研究などに取り組み、用途拡大を狙う。
気になるFavoritesサイト「お尻ニキビ」にかんする情報です。
お尻ニキビピーチローズ
お尻ニキビや太ももニキビなどにお悩みの方に、おすすめなのがピーチローズというジェルです。
お尻や太ももは、ショーツや衣類などによる摩擦を常に受けており、汗をかいてムレてしまうことから、ダメージを受けやすい状態になっています。
また、座る度におきる圧迫によっても、ダメージを受けています。

お得なのはどれだろうか

November 02 [Mon], 2015, 19:27
負担を軽減するのが補助金や免税だ。
クリーンエネルギー自動車等導入促進対策費補助金が受け取れたり、取得税や重量税がなくなったりする 。
車種や購入金 額などによって違うが、合わせて三十数万円の優遇が受けられる場合もある。
とはいえ価格差はそれだけでは埋められない。
日々のランニングコストはガソリン車よりも抑えられそうだ。
クリーンディーゼル車で使う軽油はガソリンに比べて2〜3割安い。
EVのリーフは1回充電するのにかかる電気料金が自宅で充電した場合約300円。
満充電で220キロメートル程度走ることができる。
日産の試算では同型のガソリン車で同じ距離を走るのに必要なガソリン代の5分の1程度だ。
同社マーケティング本部の本庄達矢さんは長い距離を走るほど割安になるため、購入後に車を多く使うようになる人が多いと話す。
自動車評論家の国沢さんは車両価格を軽油や電気の安さでカバーするなら6万キロ 以上乗ることが購入の一つの目安になるとアドバイスする。
気を付けたい点もある。
ディーゼルエンジンは細かい粒子がたまりやすいのでエンジンオイルの交換頻度が多くなる。
5千キロごとが目安だ。
通勤で使うなどして回数が増えれば出費は多くなる。
電気自動車は毎日の充電が欠かせない。
充電設備を設置できる駐車場が自宅にないと難しい。
ガソリン車から乗り換える人も増えている次世代自動車。
短距離しか乗らない人はディーゼルエンジンの利点を生かせない可能性があるなど、それぞれに特徴がある。
生活スタイルに合わせて選びたい。
気になるキーワード「着物のクリーニング」についての情報です。
着物クリーニング
最近ではポリエステルなどの化学繊維の着物も多く出ていますが、それ以外は絹から作られています。
絹というのはとてもデリケートな繊維なので、その洗い方も一般のクリーニングとは異なります。
着物クリーニングで最もメジャーなものは「京洗い」と呼ばれるもので、これは特殊な洗剤を使って、絹や金箔が使用されていてもその風合いを壊さないよう、生地の縮みや型崩れが起きないよう仕上げてくれる方法です。

経済への追い風を期待する声

November 01 [Sun], 2015, 11:07
日本がTPP交渉に参加した13年時点の政府試算は、経済効果を年3.2兆円とはじいた。
まず各国の関税撤廃で日本製品の輸出が増える。
割安な外国の食料品などが輸入され、浮いたお金が他の買い物に回るから消費全体も膨らむ。
これらで年6.1兆円のプラス。
一方、外国産に 押されコメなどの農産品を中心に国内生産が2.9兆円減る。
その差し引きが3.2兆円だ。
ただ、この試算は関税の全面撤廃が前提。
実際の協定で日本の関税撤廃率は95%にとどまり、米国も自動車関税の撤廃に25年かける。
そのまま再試算すれば効果は3.2兆円を下回るはずだ。
だが政府の新試算はもっと大きな数字となりそう。
13年の試算に携わった政策研究大学院大学の川崎研一シニアフェローは中期的にGDPを年8兆〜10兆円、1.6%ほど押し上げるとの見通しを示す。
なぜか。
TPPなど通商協定の経済効果は3階建てだ。
1階は関税撤廃の効果。
算出しやすいこともあり、13年の政府試算もここに焦点を絞った。
だがTPPには投資ルールの共通化や規制緩和など関税以外にも多くの 項目がある。
これら2階部分の効果を反映したのが川崎氏の試算だ。
例えば財産の保護強化や外資規制の緩和で外国企業の進出が勢いづけば設備投資や雇用も増える。
では3階部分とは何か。
専門家はダイナミック効果と呼ぶが、平たくは日本経済の体質強化だ。
この効果も一部考慮した米ブランダイス大のペトリ教授は日本経済への効果が中期的にGDPで年2%、10兆円超とみる。
例えば優れた外国企業や外国製品が入って来れば国内勢は競争にさらされる。
行き詰まる企業もある一方で、技術革新やリストラ、再編で経営を強化する企業も増える。
日本の産業力は鍛えられ世界での市場開拓にも弾みがつく。
国内制度の改革も促し、国全体の生産性向上や成長に寄与するというわけだ 。
実際の3階部分はややつかみどころがなく計算が難しい。
TPP発効で恩恵を受ける企業の株価上昇といった間接的な効果をどこまで含めるかという問題もある。
だが第一生命経済研究所の永浜利広主席エコノミストは日本固有の雇用制度に改革を迫ったり新陳代謝が進まない企業の再編を促したりする効果は、長期でみれば関税撤廃の効果より大きいのではと話す。
通商協定の効果は試算の手法が確立されていないため結論が立場によって食い違いがちだ。
TPP参加に反対した農林水産省は10年に農業の生産額が4.1兆円減り、関連産業のGDPだけで7.9兆円も減ると悪影響を強調した。
逆に賛成だった経済産業省は、参加を見送れば工業品などの生産額が減り、GDP換算で年10.5兆円の押し下 げにつながると主張した。
今後、TPPの経済効果を巡る論争が活発になれば試算に懐疑的な声も出てきそう。
だが日本抜きの協定で企業が国外市場を奪われる事態は避けられた。
そうした"機会損失"も勘案すれば、日本にとっての利益はさらに大きく映るはずだ。
最後は“旬”な「シェットランドフォックス」に関する情報です。
シェットランドフォックス
今まで、雑誌なんかでよく見かけていて知ってはいたのですが、やはり値段が高いので躊躇していたんです。
ところが、ある日ネットサーフィンをしてたら、このサイトを発見したのです。
しかも、私がいいなと思っていたデザインが、30%オフというアウトレット価格で販売されていたのです。
もともとの値段がかなりするので、30%オフだと優に1万円の違いが……

強気の発言の裏には体制維持への危機感

October 31 [Sat], 2015, 17:44
中国軍の中堅幹部は日本は南シナ海にイージス艦を送るのかと日本政府関係者をけん制する。
南シナ海は中国にとって譲歩できない核心的利益。
自衛隊が米軍と連携して南シナ海で の警戒監視に乗り出すのか、中国も日本への警戒感を強めている。
わが釣魚島の領海内を巡航した。
中国の国家海洋局は10月3日と9日にそれぞれ、4千トン級の海警2401を含む巡視船が沖縄県の尖閣諸島の領海に入ったと発表した。
秋は台風の悪天候などで巡視船を出せない日もあるが、定期的に領海に侵入し、領有権をアピールする姿勢は変わらない。
安倍晋三首相は安保法の意義として中国や北朝鮮への抑止力を高める効果を強調する。
周囲にオバマ米政権の力は落ちてしまっている。
今は日本やオーストラリアがしっかり米国を引っ張るときだ。
昔と今で日米同盟は違うと説く。
中国に抑止力が働いたのかについて、外務省幹部はまだはっきりとは言えないと話す。
9月下旬、首相は 周囲にこういう時こそ対話が大事だ。
対応は丁寧にしなければならないと強調した。
東シナ海で遭遇した自衛隊と中国軍の緊急連絡体制を定める海空連絡メカニズムは7月に覚書に署名するはずだったが、交渉は停滞。
政府関係者は中国のガス田開発に日本が抗議したことが影響していると明かす。
歴史問題などの火種もくすぶる。
外交を展開するうえで有形無形の資産となる国際貢献も、安保法で新たな局面を迎える。
国連平和維持活動の活動範囲が広がり、日本の外交カードとしても使いやすくなる。
自分の世代は国連といっても遠い存在だった。
でも今は違う。
国際化が進む中で、日本がきちんと評価されるように政府としても頑張りたい。
9月下旬、首相はニューヨークで国際機 関に勤務する日本人職員を激励した。
PKOサミットでは、安保法成立でさらなる貢献が可能になったと強調したが、自衛隊を今、派遣しているのは南スーダンのみだ。
日本と同じく第2次大戦敗戦国のドイツはこの四半世紀で、犠牲者を出しながらもPKOを通じて国際社会に貢献する姿勢に転じた。
中国はPKOにさらに多くの部隊を出す方針だ。
日本はどこまで派遣を増やし、国としてどんな生きざまをめざすのか。
答えはまだ手探りだ。
レコメンド・メッセージです!
遺品整理の遺品買取専門店は、亡くなられた方が生前使っていた生活用品や家具・家電などで不用な物を処分したり家を引き払うといった整理を、家族に代わり業者が行うサービスです。
以前は家族が行っていた作業ですが、核家族化で独居高齢者の増加により、なかなか長期間かけて整理するということが難しい人が増えています。
遺品買取

契約期間が長い生保との連携が広がる

October 31 [Sat], 2015, 17:43
真太郎のブログ、ドコモが保険代理店となり、ショップ内に販売カウンターを設置。
専門スタッフが接客する。
保険販売は保険業法の定めで専門の資格が必要となるため、日生が教師役の人材をドコモ側に派遣する。
まず来夏に数十店から始め、段階的に取扱店を増やす。
顧客には携帯料金と保険料を一緒に請求し支払えるようにする。
ドコモが手掛ける健康管理アプリとの連携も検討する。
例えば、歩数や消費カロリー数をアプリで管理し、健康状況に応じて料金を値引くサービスなどを提供する方針。
保険商品は金融庁による認可が必要で、原則として自由に値引きできない。
割安な専用の生保商品や通信プランを 日生と共同開発することも視野に入れる。
ドコモは携帯契約者数の国内シェアがこの10年で6割から4割程度にまで下落している。
通信サービスや端末機能でも他社と差が付きにくくなっており、保険販売を新たな収益源に育てる考え。
日生以外の保険も取扱販売量を増やす考えで、既に複数の生保会社に打診している。
総務省が19日に開いた有識者会合では、販売奨励金の見直しなどに加え、長期契約するユーザーへの還元も論点になった。
ドコモは携帯と比べ一般的に契約期間が長い生保との一本化で顧客を囲い込む狙いがあり、今後、異業種連携も議論になりそうだ。
一方、日生は主力の営業職員以外の銀行窓口や複数の保険会社の商品を比較できる乗り合い代理店にも販路を広げようとしてい る。
5月に中堅代理店のライフサロンを買収したほか、保険販売に参入したニトリホールディングスとも提携した。
集客力があるドコモと組んで顧客層を広げる。
特に若年層のニーズをいち早くつかんで、商品開発に生かす狙いもある。
近年は職場やマンションのセキュリティー強化で、営業職員による訪問販売がやりづらくなっている。
乗り合い代理店が急成長しており、ほけんの窓口グループなど大手4社の店舗数は1000を超えた。
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