住宅保証

January 13 [Thu], 2011, 11:24


「住宅保証」を知りましょう


 


 最近特に新築の住宅を手に入れた後、耐震装置の不備など、その住居をやっとの思いで手に入れた人にとっては手の着けようがない事態が生じております。このような時、前もって、この「住宅保障」をきちんと理解し、利用することを知っていれば、免れる被害も少なくなりますので、この制度をご検討ください。ただし、この制度は新築・中古住宅の双方に適用されるものですが、ここでは新築の場合の住宅保証を取り上げております。


 


【住宅保障とは】

 
財団法人住宅保障機構によって平成12年より施行されておりますが、新築住宅の構造上に起きた欠陥および欠点について10年間の保障をするというものです。この10年間を専門用語では瑕疵担保期間と言いますが、この法律は、新築した住宅が基本構造部分としての柱や梁など、あるいは、雨水防止の部分などについて、完成から10年間に見つかった問題点について担当工務店や不動産業者に無料補修を義務付けた法律です。

 
また、政府の方でもこの法律を重視し、平成18年12月より、宅地建物取引業法と建設業法が改正されたことから、瑕疵担保責任者は、これを履行するための保険加入がされているかどうかを書面にて交付することが義務付けられました。さらに、政府案を充実させ、新築の住宅保障制度は充実することと期待されております。


 


【保障内容とは】

 
では、詳しく、新築住宅についての保障内容を挙げておきましょう。

 
担当した工務店や不動産業者がその住宅を購入したお客様に対して行う保証には長期保証と短期保証とがあります。


●長期保証とは、基本構造部分として、柱・梁など、また、雨水防止に関わる部分などについての保証です。

●短期保障とは、様々な仕上げ部分について、あるいは、設置した器材に発生した不具合事象を保障します。


 なお、住宅性能保証制度には保証約款がありますが、その内容は、当然、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」その他の法令に基づいておりますので、お客様にとって害になるものではありません。


 


【長期保証について】

 
保証期間は、保証書記載の保証開始日を、一戸建て住宅及び賃貸共同住宅等の場合は引渡し日、分譲共同住宅等では供用開始日とし、その日より10年と定められています。


 基本構造部分とは、住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づいて、具体的には以下の部分です。


●木造新築住宅の場合:屋根仕上げ材、小屋根、屋根の雨漏り防止の部分、横架材、斜材、床、土台、基礎、外壁、開口部、外壁の雨漏り防止部分、柱


●鉄筋コンクリート造共同住宅の場合:屋根の雨漏り防止の部分、屋根仕上げ材、屋根板、外壁の雨漏り防止部分、基礎、外壁、開口部、基礎ぐい、床板


 


【短期保障について】

短期保証の保障期間は、保障する部位によって異なりますが、保証書に記載された保証開始日から通常は2年から1年間です。鉄筋コンクリート造共同住宅の場合に5年間保障のものが2箇所あります。

 



【保障内容】


●木造新築住宅の場合

・盛土,埋戻し及び整地を行った部分

・コンクリート工事 アプローチ,ポーチ,玄関土間,犬走り,テラス等,主要構造部以外のコンクリート部分

・木工事 床、壁、天井、屋根、階段等の木造部分

・ボード、表装工事 床、壁、天井等のボード、表装工事による部分

・建具、ガラス工事 外部及び内部建具

・左官、タイル工事 壁、床、天井等の左官工事部分

・組積工事 コンクリートブロック、れんが等の組積による内・外壁

・塗装工事 塗装仕上面(工場塗装を含む。) ※1

・屋根工事 屋根仕上部分

・防水工事 浴室等の水廻り部分及び外壁開口部取付け等のシーリング部分 

・断熱・防露工事 壁、床、天井裏等の断熱、防露工事を行った部分

・防虫処理工事 軸組、壁等の防虫処理を行った部分

・錺金物工事 とい

・水切、雨押えの金属板

・電気工事 配管、配線

・コンセント、スイッチ※2 

・給水・給湯・温水暖房工事 配管

・蛇口、水栓、トラップ※2

・厨房・衛生器具※2

・排水工事 配管

・汚水処理工事 汚水処理槽

・ガス工事 配管

・ガス栓※2

・雑工事 小屋裏、軒裏及び床下の換気孔

・めがね石




●鉄筋コンクリート造共同住宅の場合:


・非耐力壁、バルコニー、手すり、外装仕上げ等の非構造体力的な部分※3

・浴室(浴室ユニットの場合、配水管とユニットとの接合部を含む)※3

・床、壁、天井、手すり、下地材等の木造部分

・床、壁、天井等の仕上げ、表装工事部分

・外部・内部建具

・防水性能にかかわるシーリングの部分

・床、壁、天井等の左官、吹付、石張、タイル工事部分

・コンクリートブロック、れんが、石等の組積工事部分

・塗装仕上面(工場塗装を含む。)※1

・屋根仕上部分(屋根防水層を含む)

・壁、床、天井裏、配管等の断熱・防露工事部分

・床組、壁、たたみ床等の防蟻防虫処理工事部分

・とい、ドレイン等

・水切、雨押えの金属板

・手すり、面格子、タラップ、マンホール、ノンスリップ、目地棒等

・分電盤、制御盤、開閉器等

・コンセント、スイッチ、照明器具(電球・管球除く)※2

・配管・配線

・受配電盤、変圧器、コンデンサー等の機器及び配管、配線

・インターホン設備、オートロック設備、拡声設備、テレビ共同聴視設備、電話設備等の機器、配管、配線

・自動火災報知設備、非常警報設備、ガス漏れ警報設備及び避雷設備等(避雷針、接地極、導線等)

・消火栓、消火ポンプ等及び配管、配線

・給水・給湯・衛生設備工事 揚水ポンプ、電動機等

・蛇口、水栓(コマを除く)、トラップ等

・給湯・暖房、衛生器具等 

・受水槽、高架水槽等

・配管

・熱源機器、端末機器等及び配管

・排水・通気設備工事 排水ポンプ、電動機等

・し尿浄化槽等

・ ガス栓等

・ガス配管

・換気扇、レンジフード、ダクト、送風機等

・エレベーター かご、機械室内機器、安全装置等

・建具金物、住戸番号札、カーテンレール等※2

・キッチンユニット、洗面化粧台、浴槽、下駄箱、集合郵便受箱等


※1 は、保障期間1年半、

※2 は、保障期間が1年、

※3 は、保障期間5年です。

その他はすべて2年となっております。




では、具体的にその手続きをご説明します。


【保障の流れ】


1 保証者への連絡


もしもお宅の新しいお宅に、なにかの不具合を見つけた場合は、出来るだけ早く保証者に連絡をしましょう。被害も多くなりまし、補償対象となるかどうか、判断も難しくなります。又、ご自分で補修などをしてしまうと、補償が受けられない場合もありますので、ご注意ください。

現在は、すべての建設、不動産業者は、住宅保証をする義務がありますが、保障者が倒産などで、所在が分からない場合も在るかもしれません。その場合は、その業者が登録しております住宅保証機構などで責任を持つ仕組みです。

分譲共同住宅等にお住まいの場合は、共有部分についての補修は管理規約等で必要な手続き等が定められています。不具合がある場合は、管理組合へ連絡しましょう。管理組合からの連絡をしてもらいましょう。

保証期間内に発見された不具合であっても、連絡が保証終了日以降である場合は、補修等の請求は認められませんので、出来るだけ早急に行なってください。 なるべ、早期に、住宅の検査を申し込みましょう。


2 保証者による検査、確認


検査を申し込まれますと、その費用はお客様負担になりますが、その費用は検査場所、面積などによって異なりますので、前もって、資料を請求しましょう。

保証者は、保証約款の保証内容であるかどうかを確認するために、お客様へも問診をする場合もあります。

・不具合がどんなものか

・不具合の発生場所はどこか

・気が付いたのはいつか

・不具合の範囲や度合いの程度は


3 保証者による補修


 この結果、保証約款内容に該当する場合は、保証者が責任もって補修いたします。

保証者の行う修補は長期保証と短期保証の対象部分に発見された不具合について行なわれます。発見された不具合については、保証期間内では保証者は無料で補修することになっておりますが、補修が困難な場合、不具合の状況に比べて補修費用が多額に必要である場合は補修に代わって、損害賠償金を用意するケースもあります。


4 保証者との話し合いが成立しない場合


 保証約款については、それぞれの立場で解釈が異なる場合があります。保証者と意見の不一致が生じた場合、裁判を起こし、保証事故審査会で審査を受けることになります。保証事故審査会とは、建築及び法律に関する学識経験者が案件についての客観的判断を出すところです。保証者はこの保証事故審査会の決定に従わなければなりません。

これをご希望の場合は、審査料52,500円(税込み)が必要になります。


 住み替えのベストな方法とは?


 


 家の買い換えはめったに経験することではないでしょうね。だから、とても難しそうに思うけど、上手に住み替える方法を知っていただけば、住み替えだって手軽に行なえるはずです。ここでは、その手順と大事なポイントをご説明しますね。


 住み替えには次の二つの方法があります。つまり、「買ってから売る」場合と「売ってから買う方」場合です。


その1 買ってから売る場合


 基本的に、新しい土地や建物を買う資金にゆとりがある場合です。この方法であれば、新築の計画をゆっくり進めていけますので、間違いも少なく、気持ちに余裕も持てますよね。売却は建築中に行なわれてもいいし、引越した後でもかまわないのですから。もちろん、売却した後の資金を今後の住宅の資金として、活用できるのは心強いことになります。


ですが、ここでは、一般的な「売ってから買う場合」について、詳しくご説明します。


その2 売ってから買う場合


 今の住宅を売却した後に、それを新たな建築資金にするわけですから、どうしても、まずはその売却資金がどのくらいになるか、明確にする必要があります。急ぐ場合、あるいは手軽に資金を売るためには、売却不動産を建築業者や不動産業者に下取りしてもらいましょう。下取りの売買契約がなされますと、その時点で新しい購買の資金が確定します。これは一番確実な方法として、利用価値は高いと思いますが、条件によっては、その価格が不動産の査定価格よりも下がる傾向がありますので、その点だけは気をつけねばなりません。


・「買い取り保障制度」

 
不動産業者によっては、いざと言うときのために、「下取り価格を決めておく」が、すぐに下取りをしないで、仲介の形をとる場合があります。これを「買取保障制度」と言います。

 
買い取り保障制度とは、新しい家の建築中は、不動産業者は仲介契約の形で販売します。売却が成立すれば、保障は仲介の形で終わりますが、新築工事が終わった時点で、まだ売却がなされていない場合は、不動産業者が最初に決めた「下取り価格で」でこの不動産を買い取ることになります。この方法ですと、売買契約がなされた時点で、下取り価格は無効となり、かなり希望通りの金額で売却が出来ます。


 しかも、最後に売却されない場合には、買取の保障がされておりますので、購入の方も同時進行で気に入ったものを手に入れることが出来るわけです。ですが、当然、売却が成立するまでは下取り価格での資金計画、支払い計画などを忘れてはなりません。


又、売却の際にも工事の際にも、手付け金、中間資金などは欠かせないものです。下取り業者とあらたに購入する業者と建築業者と契約者本人すべてが、どのようにお金が流れになるかを明らかにしておくことも大事なことです。

 
しかし、資金の大部分は下取りする業者に頼むわけですから、何よりも信頼できる業者と契約をすることを心がけてください。また、金融機関に売却資金の金額を証明することが必要な場合があります。この場合も、下取り契約をする業者に依頼しましょう。


3 売るときの注意点を


 売り渡すまでの手続き、その責任などを思うと、決して売るということは楽なことではありません。物件は、完全に修理、補修などをした状態が理想的です。それを行なえば、売り手は買い手に対して強く出ることは出来ますが、買い手は消費者としての立場で保護されております。その点からも、売り手は責任と義務を果たさねばならないでしょう。


 具体的には、売主となって中古住宅を売買するときに気をつけておかなければならない点が1つ有ります。

瑕疵(隠れた欠点)担保責任というものです。

雨漏れ、水漏れ、シロアリが一番難しいですが、仲介業者に十分調査を依頼すること、売買双方が了解済みであれば心配ないですが、きちんとした話し合いなどをしておかないと、後々のトラブルの元となりかねません。

 
業者は、売主の方から得た細部に渡る報告をし、それらを明記しておくことが必要です。シロアリについてもこの場合は無料で行ないますので、検査報告書を提出してもらいましょう。


4 仲介者を決めるには 


 複数の業者に売却の依頼をする場合は一般媒介と言い、一つの業者に絞ってお願いする場合を専属専任媒介と言います。

 
その違いはその結果がでる時間です。一般的には、一社に任せたほうが早く進むと言われております。

それは、情報を早く公開し、1週間に1回以上は業務処理状況報告書を依頼主に提出する義務があるからです。しかも、媒介契約が3ヶ月までと決まっていますので、早期の成約に向けて、動いてくれます。

 
一般媒介の方はこのような制約は無く、業者は成功報酬だけを受け取ります。依頼主は他にもこの客付けを依頼しているわけですから、不動産業者にとっては成約の可能性が低いことになります。


5 売却の目的を


 仲介業者が決まったら、売却の目的と金額を提示しましょう。これは、続く購入のためにとても大事なことですので、冷静になって現状を見直す必要が在ります。ローンの残高などから割り出して、売却金額の最低線を決めておくべきです。


6 査定依頼は


 査定は、複数にお願いしてみることをお勧めします。それ以前に、仲介業者が決まっていたとしても、他社の見積もりによって、仲介業者への様々な注文がしやすくなると思います。


7 売却場合の費用の主なものは


 中古住宅を売る場合に必ず必要な費用があります。査定が出た後、売却金額を想定し、これらの費用を差し引いて、手取りの金額を明確にしておきましょう。


 次のような費用が主となるものです。

・税金 

譲渡所得税(不動産の売却に伴う税金)

売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超え長期譲渡、それ以下の場合の短期譲渡に別れます。

(例)長期譲渡の場合

{譲渡価格−(取得費+譲渡費用)}×20%(所得税15%、住民税5%) 


・取得費 (売却する際の仲介手数料や印紙代)

マイホーム(居住用財産)の売却は、すべて譲渡所得から最高3千万円までの特別控除があります。ただし、その適用には様々な用件がありますので、事前に確かめましょう。 


・仲介手数料(不動産業者に支払う仲介料)

売買価格が400万円以上の場合は、

(例)(売買価格の3%+6万円)+消費税 となります。


 以上の費用を差し引いて、手元に残る金額を不動産業者に計算してもらえばいいのですが、時には、こちらからの必要手取り額を提示して、売却価格を決めてもらうこともありえます。

 


 
このような流れで、売却の手続きが現実化しましたら、購入物件を本気で探すことが出来ます。

 
ぜひとも、様々な場面ではご自分が納得いく方法で、着実に進むことをお願いします。 



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