三井不動産が4.5%高など「東京五輪」の期待再燃し建設株も高いを読んでみた 

2013年08月23日(金) 15時46分
マンションで興味のわいた情報を定期的に記録まとめています。
あとで見かえす為に記録しているのでリンク先は消えているかもしれません。記事によっては全文で記録はしていません。
このページを訪れた人にとって役に立つ情報であるよう、コツコツと記録してゆきます。

【マンション解体後の資産についての質問です。 マンションを分譲で購入した場合、建...】
マンション解体後の資産についての質問です。

マンションを分譲で購入した場合、建物の自分の部屋の専有部分と土地の所有権割合で所有があると思うのですが、
建物を解体して取り壊した後は土地しか残らないですが、土地の所有権割合分の資産は現金として手元に残るのでしょうか?
その場合、買主は事業者もしくは国・都道府県・市町村などの公的なところが買主になるのでしょうか?


- 回答 -
マンションを取り壊す時は、一般的に老朽化して立て替えるという場合が
多いと思いますので、その場合について回答させていただきます。
マンションの所有者は専有部分だけでなく、建物全体の共有持分と
敷地の共有持分を所有しています。
建て替えるということは、現在の建物を取り壊すことになります。
民法では、共有物の処分には、共有者全員の承諾が必要になるのですが、
マンションのように、数十〜数百人といった共有者の内のたった1人の反対で
建て替えができないのでは、建て替えが不可能になってしまいます。
そこで、マンションの場合、「区分所有法」という特別法で、5分の4の賛成が
あれば立替を決議できることにしています。
この結果、次のような意思の人たちに分類できると思います。
@建て替えに賛成の所有者
A建て替えに反対したが、建て替えが決まった以上、自分も新しいマンションに
住みたいという人。
B建て替えに反対であり、建て替えられるマンションにも住まないという人。
@とAの人は新しいマンションに住むことになりますが、Bの人に対しては、
@やAの人たちから、売り渡し請求がされることになります。
これは、法で定められていますので、請求された時点でBの人の意思に係わらず
土地の持分割合による売買が成立します。
基本的には建て替えに賛成した人が反対した人の持分を買い取ることになる
のですが、自分のことで精一杯で人の持分まで買い取れませんから
建て替え事業の協力者(建設会社や不動産会社が一般的)を定めて、
そこが買い取ることもあります。
国や自治体が買うことはありません。
さて、区分所有法では、多数決で建て替えが出来るとしましたが、建て替えに
反対の人のお部屋は、買い取ってしまいましたから、その時点の状況は
どうでしょう?あれ?反対者が居なくなってしまったので、
最後は賛成者しか残っていませんよね。結果的にではありますが、
民法の全員の承諾という規定が成立するわけです。
尚、参考までに土地の共有持分の他にもマンションを管理・修繕するための
管理費や修繕積立金が管理組合に残りますよね。
これらは、そのマンションの管理・修繕を目的に払ってきたお金であり、
新しいマンションのためではありません。
したがって、管理組合の所有する資金についても、建物の持分割合について
各所有者に分配されます。

(この記事は「Yahoo知恵袋」より引用させて頂きました)


【今日のマンション・不動産関係のニュース】
三井不動産が4.5%高など「東京五輪」の期待再燃し建設株も高い
三井不動産 <8801> は後場一段上値を追い、13時40分にかけて4.5%高の3150円(135円高)。2010年オリンピックの開催地決定が9月7日と伝えられ、大成建設 <1801> の高値更新など、... 三菱地所 <8802> は3.9%高、住友不動産 <8830> は5.1%高となっている。...つづき・・・
(引用元:この記事の著作権は、サーチナニュースに帰属します。)

(中国)不動産デベロッパーの増資、大手証券紙が「4年ぶり解禁」と...が面白い 

2013年08月07日(水) 11時30分
マンションに関連する個人的に興味のある情報を記録しています。
色々とかぶることもありますが、似たような情報が多いと言うことはそれだけ広く知れ渡っているとも解釈できるので良いかなと・・。
情報の正確性は常に確認していますが、古い記事は気がつかないこともあるので、リンク先を確認してください。

【マンションの管理人の仕事内容についてと、 マンションの理事会について。 マンシ...】
マンションの管理人の仕事内容についてと、

マンションの理事会について。
マンションの管理人ていうのは、

生活音で住人が困ってても、

間に入ったりというのは仕事の内容に含まないのでしょうか?

理事会だと、住民のトラブルに間に入ったりしますか?

マンションの騒音問題というのは、やはり当人同士だけで話し合うものなのですかね?


- 回答 -
マンションの形態によって違います。
「理事会」とあるので分譲マンションでしょうか。
分譲マンションでの管理人は苦情の受付、理事会や管理組合(実態はほぼ管理会社)に報告はしますが、間に入ったりはしませんよ。
理事会は介入できます。大抵は管理組合名義で警告や注意喚起の掲示がされると思いますが。
改善されない場合、最終的には理事長、或いは理事が間に入り話し合いが持たれるでしょう。管理人が間に入る事はありません。
何故なら、分譲マンションの管理人はそのような権限を持ちません。誤解されている方が多い(レベルの低い管理人なら管理人自身も)のですが、言葉は悪いですが管理人はマンションという施設全体における「雑用係」であって、それぞれの個人区分所有者に介入(意見や仲裁など)する権利も権限もありません。ワンオーナーの賃貸マンションの管理人と混同すると間違いやすいのですが、分譲の場合はすこし性格が違うのです。

色々なルートがあると思いますが、管理人は苦情を受理したら上司、つまり管理会社に報告します。管理人は単なる窓口にすぎないのでそれが仕事です。その後、管理会社がマンション理事会に掛けるか、或いは委託具合により独自に処理するか、でしょう。その結果が「管理組合」名義での掲示等な訳です。
私も分譲住まいですが、はっきり申しまして「管理人」がそのような苦情で管理人として住民間に出張ってきたらむしろそれを問題にしますよ。「賃貸」と「分譲(分譲賃貸も含む)」では管理人の権限は大違いなんです。

という訳なので、そいうトラブルは上記の流れにより管理組合(或いは名義だけで実態はほぼ管理会社)、または理事会(理事長、理事など)により処理されると思います。重複になりますがマンションを管理しているのは「管理組合と理事会」であって「管理人」ではありません。管理人は雑用と窓口のみ、です。
或いは管理組合の代表として管理人がでてくるかもしれません(管理組合は住人で組織されているので、住人ではない管理人が代表というのも実はおかしな話です)が、まあ・・・これもそのマンションの委託具合としか申し様がありません。

苦情の受理具合は管理人を飛び越して管理会社に処理具合を問い合わせてみてはいかがでしょうか。キチンと理事会にまで掛けたなら議事録が残る筈です。

(この記事は「Yahoo知恵袋」より引用させて頂きました)


【今日のマンション・不動産関係のニュース】
(中国)不動産デベロッパーの増資、大手証券紙が「4年ぶり解禁」と...
... 調達資金は南京市の不動産開発プロジェクトなどに投入する方針。... 中国当局は不動産引き締めの一環として、2010年10月に不動産デベロッパーのエクイティファイナンスを一時凍結すると発表。一方、今月2日には、不動産開発を手掛ける...つづき・・・
(引用元:この記事の著作権は、Yahoo!ファイナンスに帰属します。)

エリアリンクが後場急伸、6月中間期予想を上方修正を記録しました 

2013年07月22日(月) 13時50分
マンションに関する知識の記録と活用法を集めたブログです。
ニュース系は、流行廃りがあるのでリンク先が消えていることが多いようです。問題となる内容でなければそのまま記録し削除をするようなことはありません。
内容が片寄らないようバランス良く更新して行きます。1つ1つ丁寧にモットーでゆきます。
ご覧いただきありがとうございます。

【マンションの修繕引当金ですが 駐車場は普通、どうなっていますか? マンションを購...】
マンションの修繕引当金ですが
駐車場は普通、どうなっていますか?

マンションを購入すると、
修繕引当金を毎月、徴収されると思いますが
駐車場は普通、修繕引当金の中に入っていますか?

要は、駐車場が全戸数無い場合
駐車場を使う家庭と使わない家庭があると思うのです。
使わない家庭も駐車場にかかる修繕を負担することになるのか知りたいのです。

機械式の駐車場だと
修繕にけっこうお金がかかりそうですよね。


- 回答 -
マンションの会計については、マンションごとに違いがありますので、
ご自身でよく確認される必要があります。
駐車場が全戸分ないマンションの場合、駐車場の使用料は有料の
場合(付近の相場並み料金)が多いと思いますがいかがでしょう。
マンションの収入源は区分所有者が支払う「管理費」「修繕積立金」
のほか、駐車場などの「使用料」が3本柱になっているマンションが
ほとんどです。

管理費は日常の管理にかかる費用として消費され、修繕積立金は将来の
修繕にかかる費用として積み立てられています。
では、使用料はどのように扱われているのでしょう。
国交省の指導では、使用料はその物の維持・管理にかかる費用を除いて
修繕積立金として組み入れるとしていますが、法的に特に決まりはないので
分譲時のマンション業者の都合で扱われている場合が多く、マンションごとに
違いがでます。
(マンションによっては駐車場会計を別にして、駐車場管理をしている物件も
あります)
機械式駐車場は、日常の電気代のほか維持・点検費用がかかります。
また、機械ですので、数年に1度は塗装や部品交換・修繕といった費用も
必要です。
そこで、使用料の一部は、管理費会計に残りは修繕積立金会計へと
振り分けられています。地域にもよりますが、大都市圏では使用料も高額と
なるため、修繕会計への振り分け率が多くなり、駐車場の修繕に必要な額を
上回って積立金に残りますので、建物の修繕にも使われることになりますから
その分皆さんから「修繕積立金」として集める金額は少なくてすみます。

しかし、使用料が管理費会計として全額処理されたり、使用料が安くて
あまり修繕積立金として組み込まれていないマンションでは、機械式駐車場の
修繕費用が足りなくなり、「修繕積立金会計」から修繕費用を拠出することに
なります。
使用料を管理費として全額収入処理しているマンションは、できれば多くを
修繕積立金として処理し、そのことで管理費会計が不足に転じたとしても
その分は管理費の値上げで対応し、修繕積立金収入を増やすことが
公平性の観点から望まれます。
また、駐車場の修繕計画を作成し、必要な金額を集められる程度の駐車場
使用料に改定することも大切になりますが、付近の駐車場と比較し、
あまりに高額とすることは、無理があるでしょう。
以上、長くなりましたが、必ずしも非使用者が駐車場修繕の負担をするので
はなく、多くのマンションでは、駐車場のおかげで積立金が低く抑えられている
場合の方が多いと思います。
ただし、使用料の安いところは、しっかりと計画性を持たないと、
将来、思わぬ費用の拠出という可能性はありますので注意が必要です。

(この記事は「Yahoo知恵袋」より引用させて頂きました)


【今日のマンション・不動産関係のニュース】
エリアリンクが後場急伸、6月中間期予想を上方修正
現在値 エリアリン 128 ... 業容の順調な拡大に加え、不動産再生・流動化サービス事業における販売用不動産の売却、アセット事業における収益不動産の購入などが予定よりも前倒しで進ちょくしたことなどが寄与している。 ...つづき・・・
(引用元:この記事の著作権は、Yahoo!ファイナンスに帰属します。)

(香港)本土系不動産セクターが堅調、中国証監会がIPOや増資を解禁...について記録 

2013年07月05日(金) 12時58分
マンションの情報や知識をまとめ集めてブログに載せています。
個人的な興味でのせていたりするので、ちょっとずれることもありますがだいたいこの線で記録してゆこうと思っています。
役に立つ内容を拾って行けたら良いなぁと思っています。
どうぞよろしくおねがいします。

【マンション購入の修繕積立金と管理費に関して マンション購入を検討しているのです...】
マンション購入の修繕積立金と管理費に関して
マンション購入を検討しているのですが
同じマンションなのに販売してる会社が違うだけで
修繕積立金、管理費が違うのはどうしてでしょうか?
部屋の広さで異なるのでしょうか?それ以外の事情があるんでしょうか?

また毎月支払う修繕積立金は誰が管理をしているんでしょうか?
購入する各不動産屋さんが管理しているのでしょうか?

素朴な初歩的疑問ですがご教授宜しくお願い致します。


- 回答 -
マンションを購入し、1住戸の所有者(区分所有者といいます)となった
時点で、区分所有者の団体である管理組合の一員となります。
管理費や修繕積立金は、その管理組合に入り、管理組合で管理します。
即ち、管理会社でも不動産会社でもなく、自分達で管理するということです。
管理を行うといっても、皆さん仕事を持ち、知識も持ち合わせていないので
自分達の代わりに管理業務を行ってくれる業者に対して自分達(管理組合)
が報酬を支払うということになります。
同じマンションでの費用負担の違いについてですが、
マンションに関係する法律に「区分所有法」というものがあります。
その中で、費用の負担に関する条項があり、
別段の定めがなければ、共用部分の持分の割合に応じて負担する
としています。一般的に持分割合は、面積に応じていますから、
多くのマンションが専有面積に比例した管理費・修繕積立金となっています。
法は、別段の定めを認めていますので、管理規約で各部屋が一律の
負担としている場合は、それでもよいのでそのようなマンションもあります。
(実際には、どの部屋も面積に大きな違いがないマンションが多い)
費用負担はできるだけ公平性を保つ必要があります。
できるだけ平等にするべきですが…全戸一律、居住者の人数、エレベーター
など共用施設の利用率…色々と主張が出てきそうですね?
そこで共用部分の持分比率という誰もが一応納得できるものを公平と
しています。
マンションを買うということは、貴方の部屋を買ったということだけでなく、
敷地の他、建物全体・設備・施設などを持分に応じて所有しています。
例えば、40uの部屋を所有する人と80uの部屋を所有している人が
いるとしましょう。共用部分の持分は2倍になります。
このとき、一律が公平だとすると管理費・積立金の負担はどちらも
同額となります。
では、同じマンションで40uを2戸持つ人と80u1戸持つ人を比較
した場合は、どうなのでしょう?
両者80uとなりますから、持分は同じであるのに40u×2の人は
管理費等を2倍払わなければなりません。
同じ持分であるのに、これでは公平といえませんよね。
そこで、原則は共用部分の持分に応じて(部屋の広さに応じて)という
ことにしており、それに倣っているマンションが多いのです。
説明が悪くて理解しにくいかもしれませんが、参考にしてくださればと思います。

(この記事は「Yahoo知恵袋」より引用させて頂きました)


【今日のマンション・不動産関係のニュース】
(香港)本土系不動産セクターが堅調、中国証監会がIPOや増資を解禁...
本土系不動産セクターが堅調。中国証券監督管理委員会(証監会)が近く、不動産デベロッパーの新規株式公開(IPO)や増資、買収による「裏口上場」などを解禁する方針と報じられている。中国政府は不動産引き締め... 2010年に不動産デベロッパ...つづき・・・
(引用元:この記事の著作権は、Yahoo!ファイナンスに帰属します。)

大竹のり子氏登壇「HOME'S不動産投資セミナー」を6月17日(日)に開催...をもっと良く読む 

2013年06月27日(木) 12時35分
マンションに関する話題を集めて記録しています。お役に立てて下さい。
1つのテーマで集めていますので、ジャンルが違っていてもそれに関する事であれば記録しています。
あなたにとって役に立つ情報が見つかったら嬉しいです。訪問ありがとうございました。

【マンションの修繕積立費というのは、年を追うごとに上がって行くものなのですか? ...】
マンションの修繕積立費というのは、年を追うごとに上がって行くものなのですか? もしそうなら売買契約書などにその旨は記載されているものでしょうか? マンション購入時に修繕積立日 1万円/月 とあって
5年後から 13000円にしましょう。 10年後から16000円にしましょうというのは必要に応じて理事会にて決められるものと思うのですが、値上げの必要性を説くのはマンションの修繕を行う管理会社になりますので、住居者にはどこまでその必要性が理解出来るのか疑問に思う点もありそうです。


- 回答 -
>マンションの修繕積立費というのは、年を追うごとに上がって行くもの
なのですか?

一般的なマンションを例にさせていただくと、分譲当初の修繕積立金は
低く抑えられています。
マンションを購入する際、変われる方は管理費や積立金など毎月の負担が
安い方が良いと思う方が多いので分譲会社は低めに設定し、売りやすく
しているケースが多いです。その積立金のままではほとんどのマンションが
将来の修繕工事の際に資金不足となりますので上がることになります。
また、年数が経過するにつれ、修繕箇所が増え、エレベーターほかの
設備等も更新する時期があり、工事金額が増えます。
その他にも物価の上昇や法律の改正などで従来必要としないものを
設置しなければならなくなることもあります。

>もしそうなら売買契約書などにその旨は記載されているものでしょうか?

管理費や修繕積立金は、分譲会社が徴収するものではありませんので
売買契約書には書かれていません。
自分達で構成している管理組合によって維持・管理および計画修繕の
ために徴収するのですから、管理規約にかかれることになります。
しかし、管理規約には現在の徴収金額だけが記載されるのが一般的です。
最近のマンションは、分譲時に長期修繕計画(今後30年程度に必要と
なる工事項目とその概算費用および修繕積立金残高の推移など)を
作成していることが多いです。
その計画の中で、資金がショートしないように何年目に積立金いくら
というように計画されている場合があります。

>必要に応じて理事会にて決められるものと思うのですが

管理費や修繕積立金の変更は総会決議事項ですので、理事会では
決められません。理事会は改正が必要とされた時に総会に議案提出
するだけです。決定権は総会にあります。
>値上げの必要性を説くのはマンションの修繕を行う管理会社になりますので

値上げの必要性を提案するような管理会社は決して悪い会社ばかりでは
ありません。むしろ、何も提案せずに積立金が不足し修繕を行わなければ
ならない時期に修繕が出来なかったり、1戸あたり一時金を数十万円
支払う状態の方が問題が大きいと思います。

>住居者にはどこまでその必要性が理解出来るのか疑問に思う点もありそうです。

長期修繕計画に示される工事金額は、あくまで作成時の概算によるもので
正確なものではありません。
また、何年目に外壁塗装工事・屋上防水工事などと計画されていても
計画通りに実行する必要もありません。
しかし、居住者(管理組合)が管理会社に普段から管理会社に頼りすぎ、
いわゆるお任せ管理になっている場合、管理会社は計画通りに修繕の
提案をしてくるケースが多いです。
日頃の理事会や総会での居住者の状況を管理会社は知っています。
管理会社に任せて居住者が意見を発しないほど、管理会社は自分達に
利益を誘導するといっても過言ではないかもしれません。
管理会社から「日頃から管理をさせていただいておりますので、工事代金を
安くさせていただいています」などと提案され、マンションのことを良く分かって
いるし、安くしてもらえるならお願いします。などや
工事をもう少し遅らせても大丈夫では?と問いかけても「早めに工事しないと
漏水など起きたら大変なことになりますよ」などと返されて誰も返事が
できなくなり「では、やろう」ということも十分ありえます。

マンションの維持管理および保全していくということは、自分達の財産を守る
ということでもあります。
居住者に理解できないと思うのでしたら、居住者がもっと勉強して管理や
工事について知る必要があります。
上手に管理運営されているマンションは管理組合(理事会)が熱心に
日頃から勉強されています。

ウチのマンションは、そんなに熱心でないという場合でも、管理会社の
情報だけを頼るのではなく、管理組合の立場でアドバイスをもらえる
第三者(コンサルなど)を活用すると良いでしょう。
私のマンションでは、修繕委員会を常設しており、日頃から修繕や
費用の面で検討されていますし、大規模修繕の際は
設計事務所にコンサルしていただき、適正な工事の実施時期や
工事業者の選定をしたりして工事費用を大幅に減らしたり出来ました。

マンションは、皆が少しずつ力を貸すことで大きな力となります。
自分達の財産を守るため大変と思いますが頑張ってください。
応援しています!

(この記事は「Yahoo知恵袋」より引用させて頂きました)


【今日のマンション・不動産関係のニュース】
大竹のり子氏登壇「HOME'S不動産投資セミナー」を6月17日(日)に開催...
掲載物件数No.1の不動産・住宅情報ポータルサイト『HOME'S』 「HOME'S不動産投資セミナー」を6月17日(日)に開催 掲載物件数No.1の不動産・住宅情報ポータルサイト... 『HOME'S』の不動産投資・収益物件専門サイト「HOME'S不動産投資」...つづき・・・
(引用元:この記事の著作権は、とれまがニュースに帰属します。)

P R
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