「暫定税率」期限切れ、土地取引への影響は? / 2008年01月18日(金)
今年の3月末をもって、租税特別措置法による暫定(ざんてい)税率の適用期限が切れます。
週明けからは通常国会が始まり、来年度予算案の審議では「暫定税率」の延長可否が焦点となっています。“ガソリン値下げ”国会などと呼ばれ、3月末に向けて政局となるかも知れませんね。
皆さんの土地購入でもこの租税特別措置法が延長されないと、困ることが出てきます。
土地購入時での買主名義への所有権移転登記に係る<☆登録免許税が2倍>になってしまうことです。
この登録免許税は登記申請書に収入印紙を購入し貼付することで納税します。
本則税率(本来の税率のこと)は2%ですが、景気対策等から土地取引を活発化させようとの“暫
定”措置で、2分に1に税率が軽減されていたものです。
登録免許税額は都税事務所や各市町村が毎年4月下旬に評価決定する固定資産評価額に、税率を掛けて算出します。
土地の同評価額が2000万円の場合には、これまでの登録免許税負担は20万円でしたが、これが40万円にアップしてしまいます。大きい金額の負担増ですね。

今、土地購入を検討中の方は、この暫定税率が延長となるのか?
しばらくの間、ニュース報道へも関心も高まりますね。
 
   
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契約前に申込証拠金等は絶対に支払わないこと! / 2008年01月14日(月)
昨年末の土地購入相談で、心配なことが出てきました。
「この土地を買っても大丈夫ですか?」川崎市○○区で土地購入を検討中の方からの相談でした。
販売価格が数度にわたり大幅値引きされて、売主業者の営業姿勢も“売ってやる”から“買ってください”との懇願に変わってきており、かえって購入者の不安も増幅されたようです。
早速にも、不動産調査を行った結果は、やはりNGでした。
その一番の理由は、まだ一般消費者向けに販売できる物件状況にはなく「青田売り」の物件であること。
青田売りとは開発許可や建築確認等、必要な“許認可の取得前”に販売開始することで、宅建業法では禁止されています。
そして購入候補地は専用通路2m幅の旗竿地で日照条件も悪く、大幅値引き後の販売価格でもなお割高感が残ります。
まさに“買ったときから負債”となるような土地でした。
ご相談者はすぐに購入中止の断りを入れましたが、ここで心配することが出てきました。契約前に、売主業者へ“高額”の申込証拠金を支払っていることです。
もちろん契約に至らない場合には返金する約束ですが、高額の申込金を預かること自体が宅建業法に違反する行為です。
速やかな返金を申し入れましたが、売主業者は新たな土地物件を紹介するなどで、返金を引き伸ばしているとのこと。新たな物件へ購入申し込みをさせて、預かり申込金をスライドさせる(返金を回避する)典型的な悪い事例ですね。
いまだに、一般購入者の無知につけ込んだこのような業者がいるのかと、驚いています。
新年の初仕事は、この解決から始まりそうです。必ず返金させる手段方法はありますので、もう少し先方業者の対応振りを見ることにします。
 
   
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価格に見合う資産性はあるか、よく見極めよう! / 2008年01月12日(土)
2007年度における首都圏新築分譲マンション、新築戸建住宅は、前年から始まった供給減少が続き、成約率も落ちてきています。
また中古マンション、中古戸建住宅も、販売成約数は前年実績を下回っています。
その要因は販売価格と、消費者の購買力との乖離が顕著になってきており、価格の上昇に購買力が追いつかなくなっていること。消費者意識でも「価格が安くなり、買い時だと思った」との、購入動機は大きく後退しています。
根拠のない価格上昇は、いずれ剥がれます。不動産の広告チラシを見ても、最近は売れない物件が目立ち始めました。
私も仕事柄、売れない原因は何かを調べるため、よく現地調査へと出かけます。この立地条件で、この価格で、誰に売ろうとしているのか? 
需要にマッチしていない物件は新築、中古を問わず、容易に売れなくなっていますね。
一方で立地条件や、商品企画・物件特性に優れた物件は、高額物件でも好調に売れており、二極分化が激しくなってきています。
パワービルダーとも呼ばれ、年に数千棟も大量供給する新築建売業者も前年実績比“増収減益”の決算発表が報じられています。
増収での減益ですから、大幅な値引き販売により完成在庫を減らしているものと思われます。
『不動産には掘り出し物などありません!』一生に一度かも知れない高額の不動産購入で買ったときから負債では困りものです。
価格に見合う資産性はあるか? その見極めが大切なときとなりました。
 
   
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新年明けましておめでとうございます! / 2008年01月08日(火)
皆さん、明けましておめでとうございます。
お正月は良いお天気が続き、元旦には初日の出も見られました。私のお正月は例年、自宅に近い鵠沼神社への初詣に始まります。
2日、3日は箱根駅伝マラソンの3区(戸塚〜平塚)が自宅近くを走るので、沿道で旗を振ってガンバレ〜!の応援です。
今年は、久しぶりに早稲田が頑張りましたね。往路の最後、箱根の山登りでは今年も逆転のドラマでした。三校が棄権するアクシデントもありましたが、選手の一生懸命に走る姿は感動です。

今年は私の干支(えと)で、5回目のネズミ年を迎えます。
本当に月日が経つのは早いですね。まだ、50歳位のつもりなのですが、無理でしょうか?(笑)
昔は還暦の60歳ともなると、隠居生活に入ったのでしょうね。
これまでの無事を祝い、また今後の健康を祝い“赤い羽織”を着る慣習もありましたが、健康で長生きとなった今日ではほとんど見かけません。
私の還暦祝いには“赤い自転車”に乗り換えて、好きなサイクリングをしようと思っています。
今年も、元気で頑張りますよ!
新年も、どうぞよろしくお願い致します。
 
   
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世の中に必要とされる仕事、来年も頑張ります! / 2007年12月25日(火)
今日は朝一番、今年最後の不動産調査結果の面談報告で、川崎市多摩区へと向かいました。待ち合わせ場所は南武線○○駅の改札口です。約束の時間、ご相談者夫妻も見えました。
私のイメージどおり真面目な若いご夫妻ですね。

『買ったときから、負債とならないよう』いろいろな視点から見る土地の良し悪し、対象地の問題点等をよくお話を致しました。
不動産取引は一般の方には不慣れなこともあり、なかなか分かりにくいことも多いですが、高額の買い物だけに曖昧な点を残したまま進めていくことは禁物です。
物件の問題点もよくご理解頂いたようで、これで一安心です。

今年もあわただしく、一年が終わろうとしています。
一般購入者への不動産購入サポートはご相談を受けるたびに、その必要性を強く感じます。不動産は何千万円もする大きな買い物です。普通の人にとって、そう何度も経験することではありません。分からないことばかりで、不安もいっぱいです。
不動産業界の側にも、そういう高額の不動産商品を扱っている責任感が不足しているのではないでしょうか。
口先ひとつで、売って良いような品物ではありません。一般購入者側の知識、経験不足を補い、一人でも多くの方が「買って良かった!」と思われるよう、来年も頑張ります。
皆様、どうぞ良いお年をお迎えください。
新年も、よろしくお願い申し上げます。
 
   
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残代金決済、物件受け渡しが無事に終わる。 / 2007年12月18日(火)
今日は午前10時から始まる残代金決済、物件受け渡しに立会うため、東横線「日吉駅」に近い銀行へと向かいました。
残代金の決済と、売買物件の受け渡しはどのようにするのか?
不動産売買ですから、何千万円という大きなお金が動きます。
購入者は目の前に品物がある買い物と違い、不安にもなります。その昔は法務局(不動産売買の所有権移転登記等を行う登記所)に売主・買主等の関係者が集合し、その場で高額の現金をやり取りしていた時代もあったようです。
今では住宅ローンを利用して残代金の支払いをする場合が多いですから、融資する銀行の応接室に売買関係者が集合します。
そして、銀行が住宅ローン融資するに当たり、不動産登記事務を専門に扱う司法書士によって売主から買主への所有権移転登記に必要な権利移転にかかわる一式書類が確認されます。
この確認を終わり、銀行は住宅ローン融資を実行しその融資金をもって買主は銀行送金手続きにより売主へ残代金を支払うことになります。この一連の立会い手続きが終わると、司法書士が法務局へ出向き売主から買主への所有権移転の登記申請を行います。
銀行で残代金支払いと物件受け渡しが終わってしまい、買主は本当に自分の所有物件になったのかと不安も感じると思いますが、実際の不動産売買での残金決済及び、物件受け渡し場面ではこのように行われます。なんだか味気ない気もしますが、住宅ローンを利用する場合にはこの方法しかありません。
土地探しがスタートして半年余、いい土地が見つかり今日の決済も無事に終わる。
気分もホッとした、嬉しい日でした。
 
   
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土地の現地調査で、川崎市多摩区へ。 / 2007年12月17日(月)
先日の土地購入相談での物件資料が届きました。
お話を聞いたところ気になる点多く、どんな土地なのか?
取り急ぎ現地を見たく、午後2時過ぎに五反田の事務所を出る。
川崎駅から南武線に乗り換え、多摩区にある最寄り駅へ(未契約の物件であり、物件所在地ほか詳細は控えます)。
駅前にある仲介業者の店舗もすぐに見つかり、店構えからどんな営業をしているのか?その営業姿勢を探る。自社で建売も行っているようですが、仲介がメインの様子。
調査対象地は駅からも近く交通の便は良いものの、周辺を歩くと農業用の用水路が多く、住宅街内の道幅も狭い印象をうける。
川崎市多摩区内でも南武線の沿線地域は、古くは農耕地としての土地利用が多く、その後今の住宅地として変貌し発展してきています。対象地も南側、北側を農業用水路に挟まれた土地です。
現況の土地面積は広く、これを2宅地に分割し販売する物件ですが、道路に接する土地の間口が狭いため、どちらも自分の専用通路を通り建築敷地へと続く「敷地延長」と呼ばれる土地です。
そして、一番の問題点は敷地が接する道路でした。建築基準法上で言う、道路のことです。この物件の地形や、道路付けの状況等からは売買価格の妥当性もよく検証する必要があります。
12月ともなると、日が短くなりますね。もう、辺りは暗くなり始めました。
近日中にも、急ぎ行政庁他の調査に入ります。
 
   
Posted at 12:35/ この記事のURL
今年、最後の土地購入相談が入る。 / 2007年12月13日(木)
年末に近づき、土地購入相談が入りました。
当事務所へご相談される方は、皆さん一歩一歩、着実に家づくりに向けて自己資金を蓄え頑張っている若いご夫婦が多いですね。いつも感心させられます。
家づくりのスタートは、土地探しから。でも、この高額な買い物となる土地探しは不動産売買に慣れていない一般の人には大変に難しいこと。この土地購入で失敗すると、楽しいはずの家づくりも台無しになってしまいます。
コツコツと、一生懸命に貯めてきた購入資金です。ここは絶対に失敗したくないですね。今日のご相談者夫妻からも、そんな真剣な様子が伝わってきます。
ご相談を受けた内容からは気になる点も多く、対象物件の所在地等が分かる販売用資料の送付を依頼しました。
届き次第、早速にも調査を始めます。
 
   
Posted at 12:33/ この記事のURL
所沢市で「中古戸建て」物件を販売中です。 / 2007年12月09日(日)
住み替えによるご自宅の売却相談を受け、所沢市所在の中古戸建住宅を販売中です。
すでに転居は終わり空き家となっていることから、家まわりの清掃も兼ねて物件状況の点検に出かけました。
家の玄関先や庭の植栽は人が住んでいないと、どうしても荒れた印象になってしまいますね。もう冬に入り、庭先の緑も枯れてきています。落ち葉や枯れ木を拾い、玄関ドア・門扉・郵便ポストもきれいに拭き掃除も終り、購入見学者を待つばかりです。
社員の渡辺さん、どうもお疲れ様でした。

このたびのご自宅売却は売主側の専任仲介業者としてのお手伝いです。販売前には第三者の専門会社による建物状況調査を行い、その際に指摘されたシロアリ対策もすでに終わっています。
最寄り駅は西武池袋線「清瀬駅」、地下鉄・有楽町線にも相互乗り入れし、都内への通勤にも便利です。通勤からの距離感はJR東京駅から、横浜駅の感じでしょうか。
ご関心ある方は、どうぞご連絡ください。
確かな建物調査も行っており、安心ですよ!(笑い)
 
   
Posted at 12:31/ この記事のURL
土地購入相談で、大宮相談室へと出かける。 / 2007年12月08日(土)
今日は上尾市での土地購入相談が入り、久しぶりに大宮相談室へと出かける。
当事務所の大宮相談室はJR「大宮駅」から徒歩5分、さいたま市大宮区役所の前です。6階建ビル/5階部分を借りていますが約30坪と広過ぎるため、第三者への転貸もできる契約を貸主と結んでいます。そして、自社で使用外の余裕スペースを小分けし、SOHOオフィスとして第三者へ賃貸中です。
これで自分の家賃負担もなくなります。うまく、考えたでしょう(笑)。
人材派遣会社の面接室での利用等、予想外のテナントさんも入り何でも実際にヤッテみないと分かりませんね。
お蔭さまで、今では満室状態です

今日のご相談は『建築条件付土地』でした。
神奈川県内の横浜市、鎌倉市、葉山町等では地山(じやま)成りの傾斜地を利用し開発された分譲地が多く見られますが、ここ埼玉県では対照的に平地が多いところです。プロの眼から見ると、土地“良し悪し”の見極めもしやすく助かります(笑)。
建築条件付の土地契約にはトラブルも多く、土地購入時の売買契約では「特約条項」に注意すること。売主の宅建業者は建設業免許も有るようですが、建築工事は協力工務店への“一括丸投げ”施工のようです。建物プランが決定したときでの契約の仕方は?等、良く理解し納得のうえで進めるよう、お話をしました。
決して契約を急ぐことなく、慎重に進めましょう!

 
   
Posted at 14:14/ この記事のURL
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