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中古マンションのメリットとデメリット

新築マンションがいいのか中古マンションがいいのか迷うところだと思いますが、それでは、中古マンションのメリット・デメリットってなんでしょうか?

メリットはなんといっても、価格の安さですが、これだけだと思っている方も多いのではないでしょうか。しかし、他にも、中古マンションだからこそのメリットがあるのです。それは、周りの環境がすでにでき上がっているということも、大きなメリットです。

新築の場合だと、部屋の詳細はじっくり見て調べてから入居できますが、隣はどんな方が入居するかまでは分かりません。しかし、中古マンションなら、隣近所はすでに入居済みの場合がほとんどですから、どんな方が住んでいらっしゃるのか、ある程度知ることができます。

小さなお子さんがいるとか犬を飼っているとかの情報があるだけでも、入居するかどうかの判断基準の一助となりますし、近隣にコンビニやスーパーがあるかどうかなどの生活環境も判ります。

それでは、反対にデメリットは何でしょうか?やはり中古マンションの場合には、築年数に応じた劣化は避けられません。前に住んでいた方の住まい方による劣化の度合いでも違ってきます。また、中古物件の中には、ずさんな設計・建築が行われたものもありますので、注意が必要です。

その部分は、実際ご自分の目で見て、場合によってはプロの目を借りてしっかり見て、確認していくしかありません。住宅の建物診断については、民間の一級建築士などの専門家が行いますが、10万円程度の費用で診断を受けることができます。

それ以外に、金銭的な面をみると、物件を購入する際には、住宅ローンを利用される方がほとんどだと思いますが、中古マンションの場合、新築マンションほどの優遇が受けられないのが一般的です。

返済期間も新築より短めに設定されていることが多いので、月々の返済額は比較的多くなってしまいます。さらに、仲介手数料も考慮しておく必要もあります。何をするにしてもメリットがあれば当然デメリットもあります。その両面を比較した上で、納得して中古マンションを購入すべきです。

中古マンション広告を見る時の注意点

中古マンションを探すときは、新聞に入ってくる折り込み広告や不動産屋での広告だと思います。しかし注意する点は、物件広告に書かれていることが、全て真実ではない場合がありうることです。

中古マンションの折り込み広告などに、「お買い得」や「格安」「高級」「当社だけの」という冠が付いている場合は特に注意しましょう。実は、これらの表現は中古マンションの物件広告にはつけてはいけないことになっています。

つまり、これらの特定語句を広告などに使用して、中古マンション物件を実際以上に良く見せようとすることは禁止されているのです。いわゆる「誇大広告」になります。

そのようなうたい文句が踊っているような誇大広告を堂々と出している仲介業者には注意しましょう。このような業者は、まず真実とは違うと思って間違いないでしょう。

中古マンション物件広告の中には、駅からの所要時間は必ず書かれてあると思いますが、この徒歩時間は1分間に80mの距離を歩く速さで計算しています。普通に人が歩く速さからすると、かなり速いスピードです。

また、踏切や信号で待つ時間までは計算には入っていませんので、実際にはその通りの時間では着かないことがほとんどです。所要時間を調べるには、実際に自分で歩いてみるのが一番でしょう。

バスの場合は、バスの運行頻度でまったく状況が異なりますので、どれくらいの頻度で利用できるのか運行表を確認してみると良いでしょう。1時間に数本では、利用価値はあまりありません。また、たまに、「徒歩○○ 分」または「バス○○分」だけで、駅名が書かれていないことがありますので、どこの駅から計算した所要時間なのか注意が必要です。

中古マンション物件の広告で注意したいのはおとり広告です。たいてい相場よりも安く広告し、その物件について問い合わせをすると「もう、申し込みが入りました」という返事で、他の物件を勧めてきます。この「おとり広告」は禁止されていまので、そのような対応をする業者とは関わらない方がよいでしょう。

中古マンション購入時の仲介業者の選び方

中古マンションの大元の売主さんは、以前そこに住んでいた方になりますが、マンションを売りに出そうと思ったからといって、広告の作成から事務的な手続きまでを、売主が行うことは、まずありえません。当然売る側も不動産会社を通して物件を売りに出します。

そこで、買う側にも売る側にも発生してくるのが「仲介手数料」ですが、仲介手数料は、物件価格×3%+6万円が基本です。例えば2000万円の物件を購入することにした場合は、66万円でさらに別途消費税までかかりますので、かなりの額になります。

これだけの額を払って仲介してもらうのですから、仲介業者=不動産会社選びは慎重に行わなくてはいけません。仲介業者、といっても、よく耳にする大手から、個人経営の小規模な業者まで様々です。

大手なら、全国規模で独自のネットワークにより、中小規模の業者が持っていない中古マンションの情報も数多く持っている可能性があります。また、事務手続きもマニュアル化されているので、契約までの段取りもスムーズに行われることが期待できます。

それでは、中小規模の仲介業者はどうでしょうか?2006年から始まった、「レインズ」という不動産情報サイトの存在によって大手に引けを取らない情報量を得ています。中小の業者の場合、代々に渡ってこの地域に住んでいる、という業者も少なくありませんので、物件の情報だけでなく、細かい部分まで生活環境情報を提供してもらえます。

仲介業者の規模だけで選択するのではなく、不安や疑問を投げかけたとき、的確に答えてくれるかどうか、購入後も親切に相談に乗ってくれるかということも大切です。

そして、仲介業者に紹介された物件を実際に内覧してみてください。この中古マンションを内覧するときの業者の対応も非常に重要です。人間ウォッチをしてみれば、誠実なのか、親切なのか、わかると思います。

マンション購入は、大きな大きなお買い物です。後から後悔しても、その時には遅すぎます。よい仲介業者に出会うことが、購入を成功させる第一歩と言えます。

マイホーム購入の予算

マイホームを購入するにあたって、いくらの家を買うことができるのか、頭金はどのくらい必要か、月々の返済金額はどのくらいにするかということを、まずは考えなくてはなりません。

マイホームを購入する際は多くの人が住宅ローンを利用しますが、マイホーム価格の全額を借りるという人は少なく、大多数の人が購入価格の2割は頭金として用意し、残りの8割程度を借りているようです。安全な資金計画を立てるためにも、月々の返済額を減らし、頭金としてマイホーム価格の2割以上は用意したほうがいいと思います。

マイホーム購入時に、用意するのは頭金だけではありません。他にも火災保険や地震保険、税金など各種の費用がかかってきます。物件によって、かかる費用は様々ですが、目安としてマイホーム購入価格の5パーセントから10パーセントくらいになります。したがって、マイホームの購入時に用意しなければならない現金は、諸費用を含めると購入価格の25パーセントから30パーセントということになります。

マイホームの購入金額を考えるとき、「住宅ローンでいくら借りられるのか」ということが重要になってきますが、金融機関では年収に応じて借入金額の上限を決めていることが多いようです。一般的なマイホームの住宅ローンでは、年収の35パーセントまでを年間の返済額の目安としています。

しかし、年収の35 パーセントといえば生活にかなりの負担になります。住宅ローンの返済は、「借りられる金額」よりも「返済できる金額」を考えたほうがいいようです。ちなみに、生活を逼迫することのない年間の負担率は年収の15パーセントから25パーセントであるといわれています。

また、ボーナスでの返済金額を増やして月々の返済金額を抑えるという人もいますが、ボーナスは景気に左右されるため、ボーナスを頼りにして毎月の返済金額を設定すると、後々苦しくなるという危険性もあります。マイホームの購入のローン返済ではボーナスをあてにしないという人も数多くいます。

ローコストでマイホームを建てるには

マイホーム建築におけるコストダウンの方法としては、家の形を複雑なものにしない、マイホームの形を単純なものにするということです。

しかし、この考え方にこだわりすぎると、外観は学校の体育館のような、総2階の切り妻屋根のマイホームとなってしまいます。シンプルな形が好きな人であれば問題はないのですが、これではあまりに味気ないものになってしまいます。

メーカーとの契約は坪単価で契約することが多いため、極端に複雑な形でない限り、坪単価には反映されてこないというのが実情のようです。

したがって、壁の延長が少々延びたとしても、それほど工事費には反映されてきませんし、屋根の金額も面積で計算するため、少々複雑になっても大きく変わることはないでしょう。ただし、窓の数や形状は工事費に大きく反映されてきますので注意が必要です。

アルミサッシは比較的単価が高く、サッシの中でも「上げ下げ窓」や「出窓」は単価が高いようなので、数が増えるたびに工事費に上乗せされてきます。また、マイホームの外装材や内装材を選ぶ際には、少ない種類の材料でまとめたほうがコストダウンにつながります。

これは、多くの種類を少量ずつ仕入れるより、少ない種類のものを大量に仕入れたほうが単価を抑えることができるからです。

広く出回っている一般的な材料を規格サイズのまま外装材や内装材に使用することもコストダウンにつながります。マイホームの内装材や外装材を選ぶ際は、「一般的な量産品は単価も安い」ということを頭に入れておきましょう。

ハウスメーカーや工務店によっては、安い単価で仕入れられるメーカーがあるはずですので、1つのメーカーの内装材や外装材、システムキッチンやシステムバスまで統一してしまえば大きなコストダウンにつながる可能性があります。

マイホーム購入のローン返済方法

マイホームの住宅ローンの返済方法といえば、元利均等返済と元金均等返済がありますが、元利均等返済が一般的です。

元利均等返済は、毎月の返済金額が一定ですので返済計画を立てやすいというメリットがあります。しかし、返済当初は返済金額のほとんどが利息ということで、元金がなかなか減っていかないというデメリットもあります。

これに対し、毎月同じ割合で元金を減らすことのできる返済方法は「元金均等返済」です。返済当初は、借入元金残高をもとに計算した利息額も多くなり、毎月の返済額は多くなりますが、返済が進むにつれて毎月の支払額が減っていく仕組みになっています。

元金均等返済のメリットは元利均等返済に比べてトータルの返済額が少なくて済む、というところにあります。返済当初の負担にさえ耐えられることができれば、元金均等返済を選ぶべきですが、民間の金融機関では元金均等返済を取り扱っていないところもあるので、金融機関の選択には注意が必要です。

金融機関の中では月々の返済額を増減できる「返済額増減ロ$E当初の給料の少ない期間など特定の期間において返済額を増減できるものです。

また「貯金連動型ローン」と呼ばれる、金融期間に預けている貯金が多ければ多いほど金利が少なくなるという住宅ローンもあります。ただし、住宅ローン返済期間中は多くの貯金を持つ人は少ないために、あまり有効な住宅ローンとは言えないようです。