新築戸建の購入のポイント:契約時のポイントについて & サーパス紫竹の紹介

February 23 [Thu], 2012, 21:24


新築戸建の購入のポイント:契約書について。
◆契約時のポイントについて。
家という大きな買い物をする際には、当然契約書を交わすことが多いのであるが、中小の工務店では契約書を作成しないところもある。契約書を交わさないと、購入者側が不利になることが多いので、購入後のトラブルに対応するためにも、確実に契約書を作成しておきたい。ここでは、契約時のポイントについて考えてみたい。契約の基本的な項目には以下がある、これ以外にも重要事項説明書という契約時に引き渡される書類があり、こちらにも十分と目を通しておきたい。 ・販売価格。 ・支払期日。 ・引き渡し期日。 ・所在地・ ・工事面積や土地面積。 ・建物の構造。 ・設備や仕様。 ・暇航担保責任期間。 ・アフターサービスの内容。



・特記事項。重要事項説明書には契約所に掲載されている内容以外に以下の項目がある、これらを十分にチェックした後に問題が無ければ署名捺印をして契約が完了する。 ・土地の用途。 ・建ぺい率。 ・容積率。 ・LP か都市ガスの区別。 ・購入者に知らせておかなければならない情報。

【サーパス紫竹】 サーパス紫竹(バス 紫竹下車 徒歩6分)の中古マンション情報|BIGLOBE住まい×HOME'S


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新築戸建の購入のコツ:展示場の活用術。

◆住宅展示場を選ぶ方法。
新築戸建の購入を検討する場合、住宅展示場にて、資金の相談や建物の相談をしたいと考える人も多い。住宅展示場で一般的なのは、ハウスメーカーの住宅が建っている総合住宅展示場である。



最新設備の住宅に触れることができるし、間取りや設備のチェックもできるので、積極的に活用したい。

【音羽ハウス】 音羽ハウス | 護国寺のマンション売却 | BIGLOBEのマンションカタログ(http://house.biglobe.ne.jp/buy/um/sumitomo/detail/10802961/)
マンションの住み替え:「レインズ」システムで他の業者も売り情報は全て知っている

新築戸建の購入のポイント道 戸建て住宅のメンテナンス費用について &灌山リハイムの紹介

February 23 [Thu], 2012, 19:21

新築戸建の購入のポイント:戸建住宅のメンテナンスについて。




◆戸建て住宅のメンテナンス費用について。
戸建物件を購入して、その後生活をしていく上でどのような費用がかかるのであろうか。今回はメンテナンスを中心として、戸建住宅にてかかる費用について考えてみたい。一般的に、戸建物件を購入すると、以下のような費用が発生する。 ・固定資産税。 ・都市計画税。 ・維持費(メンテナンス費用)。マンションといった集合住宅と異なり、毎月の修繕費の積み立てというのは、戸建の場合には存在しない。そのために、あらかじめ計画的に費用を準備しておく必要がある。例えば、外壁を塗り替える場合には、自分で数年前から準備をしておく必要があるのである。外壁の場合の費用の目安は、坪数の2倍といわれている。

40坪の住宅の場合には、約80万円ほどかかるので、そのメンテナンスを事前に準備しておく必要があるのである。更に、雨どい、屋根、建具、たたみ、給排水設備といった様々な部分のメンテナンスが必要となるので、それらの合計金額を事前に準備しておく必要がある。もし個人でそのような金額を準備しておく場合には、1年間で30万円、30年間で約1000万円の出費が必要という計算となる。マンションの場合には、毎月の修繕積み立て金として強制的に支払が発生するので、自分で管理する必要はないのであるが、戸建の場合には、先のメンテナンスを見越して、自分で積み立てをしておく強い意志が必要である。

補修というのは、一般的に新築物件を購入してから、3年目くらいから発生するものである。更に、段階的に費用が発生するので、とても計画的に費用を準備しておく必要があるので、意外と管理は大変である。定期的に建物を点検して、痛みや不具合を小まめにチェック・補修をするまめさが大切と言える。更に、建物の立地環境による影響も考慮する必要がある。海のそばに建築されている物件の場合には、塩害対策やメンテナンスも必要。積雪が多い地域の物件の場合には、雪対策やメンテナンスも必要、高速道路沿いに建っている物件の場合には、塵や粉塵といった点に気をつけておきたい、といった具合である。

【道灌山リハイム】 マンションの検索(中古) | ホームズの不動産 | BIGLOBE住まい


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新築戸建の購入のポイント:瑕疵保証制度について。
◆基本は信頼できる業者選び。
新築戸建を購入した後に何か欠陥部分を見つけたら、不動産会社のアフターサービスを利用することになる。今回は、瑕疵の対応をしっかりとしてくれる業者選びについて考えてみたい。業者によっては、口約束でアフターサービスをきちんとすると約束するところもある。

しかし基本的に口約束はNGである。実際に約束が実施されなくても強制力がないからである。中には、アフターサービス券を配賦して購入者を安心させる業者も居る。しかし大切なのは書面による保証である。アフターサービス券では、瑕疵に対して強制力はない。



そのような業者を選ばすに、しっかりと瑕疵保証制度を実施している業者を選ぶのが大切である。親類や友人、知人からの紹介、ネットの口コミなどを活用して、本当に信頼のおける、実績のある業者を選ぶことが大切である。そして、しっかりと文書という形で残すことが大切である。

【サーパス浦和】 マンションの検索(中古) | ホームズの不動産 | BIGLOBE住まい:http://house.biglobe.ne.jp/buy/um/homes/detail/1129920008011
タイル貼り浴室の利点(マンション・戸建)

新築戸建を購入する!竣工から家の「老化」は始まっている & バンベール芝田の紹介

February 23 [Thu], 2012, 19:18

新築戸建を購入する!月日と共に新築戸建をどう変えていくのか。

◆竣工から家の「老化」は始まっている。



新築戸建といえども、新鮮でいられるのは購入後数年である。以下のような、様々なストレスによって、竣工の段階から既に家の老化は始まっているのである。 ・日に照らさる。 ・風雨にさらされる。 ・排気ガスに汚染される。 ・地震などの天災にて痛む。そのため、定期的な点検が必要となる。マンションと違って戸建の場合には、購入者自らが建物の点検の計画を行わなければいけない。また、メンテナンスにかかる必要も計画的に貯蓄しておく必要がある。マンションは管理組合が大規模修繕計画や建物点検を主導してくれるので、管理については、あまり心配要らないが、戸建の場合には、自己責任で計画を立てる必要がある。また、もし建物に欠陥が見つかった場合には、補修についても自らが主体となって行わないといけない。意外と手間がかかるものであるが、自分の財産を守るためには、大切な作業である。もちろん、月日と共に劣化していく建物の中でも鋼板の屋根の色などのように、年月が渋みを出して、建物の風合いをかもし出すこともある。しかし、建物という財産を守って、家本来の寿命を延ばしたいのであれば、家を小まめにチェックして、長持ちさせる努力は必要である。普段からそのような手間をかけることで、更に建物への愛着が沸いてくるのである。ある意味、家を大切にするのは、新車を大切にするのと似ている。愛車に丹精をこめてメンテナンスすることで、更に愛着がわくのである。

【フォルム本荘】 マンションの検索(中古) | ホームズの不動産 | BIGLOBE住まい:http://house.biglobe.ne.jp/buy/um/homes/detail/1170430000068
マンションの天井の高さで感じる狭さ & 気密性と結露の関係


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新築戸建の購入のコツ、最近流行りの住まいについて。



◆環境共生型住宅について。
新築戸建を購入する人のライフスタイルが年々進化すると共に、住宅の建築技術や設備の機能なども高度化してきている。中でも環境共生型住宅は、温暖化防止など地球環境の保全を考慮した設計であったり、最近注目の住宅である。もちろん地球だけでなく、そこに居住する人が快適に暮らすことができる設計となっている。この環境共生型住宅は、いわゆるエコ住宅とは区別されているようである。単純に太陽光発電の装置が設置され、熱効率が良い住宅であるのではない。もちろんそのような設計も十分に大切であるが、もう一歩進んで以下のような目標で設計されている場合が多い。 ・資源を有効に活用し廃棄物を減らす。 ・エネルギーを有効活用する。 ・地域の生態系と調和する。 ・住む人が自然を享受し、健康で快適な暮らしができる。このような目的を目指した住宅として、以下のような設備を搭載することが多いようである。 ・自然エネルギーを利用した発電や給湯システム。 ・生ゴミ処理機に再利用設置。 ・薬剤を使用しない防蟻処理加工の住居。 ・雨水を貯めるタンクの設置。 ・自然素材の内装材。これらの環境共生型住宅の場合、自治体によっては導入費用の補助が受けられる場合もあるので、このような住宅を検討している場合には、ぜひ確認してみたい。

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マンションの「青田買い」のリスクと対処法 & バルコニーのワイドスパンとは「8m以上」のマンションのこと

November 19 [Sat], 2011, 10:52

バルコニーのワイドスパンとは何mのことか。
バルコニーが「ワイドスパン」という掲載を折り込みチラシでよく見かける。梁やアーチなどの2 つの支点を結ぶ距離をスパンとよぶ。では、バルコニー側の間口が何メートルあれば「ワイドスパン」と呼べるのかは、定義があるわけではない。マンションではバルコニー側の間口が広いタイプのことを「ワイドスパン」と呼ぶが厳密な広さの定義はない。

間口6m 程度が一般的であることを考えると、7〜8m以上ならワイドスパンと言える。逆に、間口が狭いタイプは「フロンテージ・セーブ型」「うなぎの寝床型」と言われる。実際に首都圏の分譲マンションについて「ワイドスパン8m以上」の物件を探してみると、専有面積ごとに以下のようになる。この統計データから、ワイドスパンの分譲マンションは、1〜2割程度の物件にしか供給されていないことが分かる。
・60〜70uの場合で8%。
・70〜80uで16%。
・80〜90uで21%。

【角地】 福岡の一覧角地一戸建て特集 | ホームズの中古一戸建て購入


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マンションの青田買いについて。
マンション以外の買い物、例えば車の購入を検討する場合には、以下のような手順を行う場合が多い。

・車について詳しい知り合いに、長所短所を聞くなどして、相談する。
・新聞の折り込みチラシやパンフレット等の複数の車に関する情報を取り寄せて、じっくり比較検討する。
・実際に販売店に行き、現物の車を見る、そして試乗して乗り心地を確認する。


しかし、マンションの場合には車と同じようなアプローチはできない。まず、マンションに詳しい知り合いは、車ほど周りに居ない。もし建築士の知り合いが居た場合でも、マンションの専門家であるとは限らない。

建築士は、意匠・構造・設備等の建物の設計・施工にかかわる知識や経験は豊富な人が多い。しかし、マンション物件の市場性やデベロッパー・不動産業者の評価については実際に、日ごろから業界をウォッチする人以外では、核心をついた助言は難しいと思われる。

次に、新聞の折り込みチラシ等の情報についてであるが、物件同士をじっくりと比較検討することも難しい。基本的に業者から提供される情報は、いいこと(長所)ばかりが誇張されているからである。では、実際にモデルルームで確認するのはどうかと言えば、こちらもオプションだらけの特別仕様で飾られている場合が大半である。実際に自分が住むであろう、間取りや設備である可能性は低い。つまり新築マンションを購入する際には、上記のような「完成する前に現物を見ないで買うこと」というリスクが存在する。これを青田買いと呼ぶ、こればかりはデベロッパー に任せるしかないというのが現実である。まずは、信頼できるデベロッパー選びが重要となってくるわけである。


中古マンション購入前に、不動産会社を通して住人をチェックしておく

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声紋認証(バイオメトリクス認証)ドア開閉の根本的欠点とは?? & 超高層マンションのヘリポートは誰のもの?

November 19 [Sat], 2011, 10:48

超高層マンションにあるかもしれない、ヘリポートについて。
超高層マンションは人気が高い、特に高層階住戸からの眺望はすばらしい点が人気となっている。しかしそのような超高層は、大震災など非常時のスクと引き替えであることも認識しておきたい。

法的にはヘリポートの設置義務はないが、建物高さが31mを超えると普通の消防車のハシゴは届かないために、超高層マンションでは屋上にヘリポートを設置するケースがいくつかある。しかし、そのヘリポートは、いざ大震災というときに役立つとは思えない、まず天候にてヘリコプターの活動は制限されるからである。そもそも甚大な被災者が発生した時に、すぐに自分のマンションの屋上まで救助に来てくれる可能性はどれほどあるであろうか。

超高層マンションで火災が発生した際には、玄関が開放されていたために廊下側に煙が流出し、避難と消火活動に困難を極める可能性が高い。屋上で救助へリの到着を待つような状況が発生しないことを祈るしかないのが現実である。

【一戸建て 伊丹】 伊丹市の一覧(1ページ目) | ホームズの中古一戸建て購入


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マンション選び、付帯施設のひとつ「声紋認証」について。
最近のマンションのセキュリティ設備の一つとして、声紋を鍵の代わりに使用する設備が出てきている、「声紋認証ドア開閉システム」と呼ばれる。

声紋は指紋と同じように声(声紋) も個人特有のものという特徴を利用する。事前に自分で発声するキーワードを認識・登録させてドアを開錠するのであるが、風邪や花粉症などで声が変わっても、認証しやすくなっているという。声紋を使ったシステムの場合は鍵に比べて、両手に荷物を持っているときや子供を抱いているときには便利、オー トロックシステムで開けドアとできるからである。このように、共用エントランスのバイオメトリクス(生体) 認証として、以下のようなシステムが出てきている。

◆虹彩認証。
虹彩データは2歳以降変化しないという特徴を利用して、目の虹彩で識別する。
こちらも荷物を持ったままで開錠できるというメリットがある。

◆血流認証。
専用端末に指を入れて認証することで、静脈の血管形状パターンを使って本人識別する。

◆指紋認証。
照合装置で指紋を照合させて、事前に登録した指紋との識別をする。

◆顔(フェイス) 認証。
事前に登録した顔のデータを元に、本人識別をする。
基本的には、経年変化する顔や、メガネの有無や髪型の変化にも対応する。

虹彩は数あるバイオメトリクス認証のなかで最も変化しない大切な個人情報と言われる。虹彩認証は、その「貴重な」個人情報を登録しなければならない、というハードルがある。デメリットを言ってしまえば、血流認証や指紋認証は他人が触れた装置に触れるという衛生上の問題もある。また手袋を付けていると不便である、というデメリットもある。一番気をつけておかないといけないのは、そのような厳重な認証システムが導入されても、住人にまぎれて侵入する(住人の後について入る) ことは可能であるという点だ。


マンションの管理会社の信用度がわかる意外な方法

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マンションの24時間換気システムでもDEP (ディーゼルエンジンから排出される粒子状物質)を完全に除去できない

November 19 [Sat], 2011, 10:43

24時間換気システムはシックハウス対策。
幹線道路の近くに位置するマンションは環境条件としては悪い部類に入る。近くに騒音と排気ガスの発生源があるからである。このような幹線道路の近くのマンションのチラシのキャッチコピーとしては以下のような記載の場合がある。
・24時間低風量換気システム。
・窓を聞けなくても各居室を換気できるので、気密性の高いマンションで湿気やカビ、シックハウス対策にも役立つ。

しかし24時間の換気システムがあることだけで喜ぶのはまだ早い。必ずしも、窓を開けなくてもすむように24時間換気システムが設置されているとは限らないからである。幹線道路沿いのマンションは、たしかに「窓を開けなくても各居室を換気」できる24時間換気システムは不可欠となる。24時間換気システムの設置は法律で義務付けられているのは、シックハウスによる健康被害を避けるという理由であるからである。シックハウスとは、建材、施工材(接着材や塗料)、暖房器具、家庭用品などから化学物質が出ることで。室内空気が汚染された建物のことを指す。化学物質だけではない。天然のムク材からテンペル類というVOC (揮発性有機化合物) が出ている、更にホルムアルデヒドも放散されている。

都会のマンション生活には、この24時間換気システムという機械装置は必要不可欠と思ってよい。気になるのが電気代である、365日換気扇をまわすのは5000円程度、あまり気にするほどではない。24時間換気システムの電気代の試算(20Wの場合)は以下の計算式で出すことができる。

 0.002kW×20円/kWh×24時間×365日=3504円/年。

一点だけ注意をしたい。窓を閉めて24時間換気システムを稼動させるために、フィルター機能付きの給気口があった場合でも、DEP (ディーゼルエンジンから排出される粒子状物質)を完全に除去できないのが実際である。その点は認識しておきたい。

【中古 自由が丘】 東急東横線 自由が丘の一覧(1ページ目) | ホームズの中古一戸建て購入


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軽量鉄骨系住宅とは。
木造軸組工法において、木の柱や梁の代わりに軽量鉄骨を使用した工法を「軽量鉄骨軸組工法」と呼ぶ。鉄骨は工場で生産し、建築現場でボルトや溶接による組立を行う形になる。その上で、難燃材やコンクリートのパネル(外壁)、床、屋根を取り付ける。

「軽量」鉄骨構造といっても、耐震性や耐火性に優れた構造であり、更にコンクリートやタイルを用いた外壁である。そういったことから、住宅金融公庫では簡易耐火構造や準耐火構造の認証を受けている。軽量鉄骨の特徴は間取りのプランがある程度自由にできるのに、工期が短いことである。

一方で、鉄骨住宅の宿命である錆の問題がある。鉄骨外壁の間には空気が入るために、空気中の水分が鉄骨に付着して錆が生じる。特に高温多湿の地域の鉄骨住宅は、メーカー指定のメンテナンス期間よりも早めに、構造部の塗装や金属疲労をメーカーに頼んでチェックしてもらう必要がある。更に、構造的に建物の揺れを柔構造的に受け止めるので、躯体に金属疲労が起きやすいことも注意しておきたい。


中古マンションの「内装済み」は無駄な割高

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「売り建て」戸建が人気の理由 & 大規模マンションの住民専用バスの良いとこ悪いとこ

November 19 [Sat], 2011, 10:39

新築戸建の住戸選び、「売り建て」住宅が人気の理由。
マンションには無い戸建住宅の特徴は、土地や建物を個人で取得して、独占して使用できるという点である。

新築戸建住宅の取得方法はまず土地を購入し建物を建てる「注文販売」と、既に建築された物件を購入する「建て売り住宅」の2種類がある。しかし、実際には土地だけの販売件数は少なく、建売での販売が圧倒的に多い。一部の建売住宅には、土地だけを販売し、売り主の指定した物件を建てる「建築条件付き売り地」なんどもある、これを「売り建て」住宅とも呼ぶ。近年人気が出てきているのは、「建て売り」ではなく、やはり自分で家を建てる実感(?)が沸く「売り建て」住宅であるようだ。

「売り建て」の販売形態の場合、業者側は契約が完了してから建物をつくる段取りとなるため、売れ残りの出るが無いというメリットがある。一方で購入者にとっては、建物をつくる段階を随時確認できるため、手抜き工事やミスを未然に防げる可能性が高くなる、というメリットがある。もちろん「売り建て」は「建て売り」よりは手聞がかかるという欠点があるが、安心のためには売り建て住宅を選ぶことをおススメする。マンションと違い、「売り建て」の戸建は法律や構造上の規制内なら、オーナーが自由な形の家を実現できる。

自由に設計ができる分、将来の増改築やメンテナンスまで考慮しておく必要がある。子どもが生まれたり、両親と同居することになるなど、建てた当初の部屋数では足りなくなる場合もあるからである。例えば、外壁や門扉の修繕は5年、ベランダの防水処理は3年を目安に点検するなど、メンテナンスについては、特に注意しておきたい。

一方で、マンションの場合は毎月修繕金の積み立てをするので、メンテナンス時の負担は少なくて済む場合が多い。
戸建住宅の場合には、メンテナンスなど、全ての修繕費用は、オーナーにかかる。購入の際に、メンテナンスの手間がかかりにくい材質や設計を選択するのも、大切なポイントとなる。

具体的には、以下のような選択をするのがよい。
・防水性が高く外壁塗装の心配の少ないタイル系の外壁。
・サイディングボード1面張り。
・ウレタン塗装。

逆に、以下はメンテナンスが大変な部類に入る。
・モルタル拭き塗装。
・戸装や水性系塗料。

【横須賀 中古マンション】 横須賀市の物件一覧(1ページ目) | ホームズの中古マンション購入


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マンションの付帯施設、住民専用バスについて。
つまりは、立地条件の悪さを住民負担でカバーすることになる。駅から遠い所に建設された大規模マンションの場合、駅からの遠さをカバーするために、「住民専用のリムジンバス」が付いている場合もある。チラシには「バスで通勤もらくらく」と宣伝される。このようなバスの場合、研修を受けた運転サービス士が朝夕のラッシュ時や、夜11時台の夜便などにて、2台のバスを安全に運行する形になる。マンションの住民にとっては、仕事で遅くなった日でも、駅からエントランスまで直通便で送られるので、非常に便利である。

しかし、よく考えて欲しい。そもそも、マンションの立地条件の悪さを、年間3万円程度の住民負担でカバーすることに他ならない。もし駅近で交通の便のよいマンション用地を手配できなかったデベロッパーの尻拭いということもできる。更に、このような自家用自動車管理事業を主としたアウトソーシングビジネスの委託先会社が、継続して同じ水準のサービスを提供してくれる保証は無い。つまりは、あまり豪華すぎる付帯施設については、10年後などのスパンで、本当に必要かどうか、といって点の吟味が必要ということになる。マンションの購入の際には、現実的なサービスかどうかを冷静に判断しておきたい。

マンションチラシのCGに騙されるな、外壁がタイル張りであるか?吹き付け仕上げか?

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マンションの購入、申込金と手付け金の違いってしっている??

November 19 [Sat], 2011, 10:34

希望する戸建物件を探す、情報収集の方法。


◆住宅メーカーや工務店を探す。
もし既に土地を所有するなら、住宅メーカーや工務店、設計事務所を探すことになる。新築マンションと同じようにインターネットや雑誌などで情報を得て、家づくりの姿勢に共感できる工務店や設計事務所の中から選択する方法が好ましい、更に直接住宅展示場へ足を運んでみるという方法もよい。住宅展示場では住宅全般の情報を得るために見学する。そこで、各社の家をたくさん見る、営業の人たちにいろいろ聞く、建築に関する知識を少しでも多く入手する。

◆土地探しからはじめる家づくり。
土地を探して住宅を建てる場合には、良い土地を見つけることが一番のポイントとなる。どのエリアで探すかという点が大切。大規模な開発をする住宅地なら、情報誌やインターネットなどで探すことができるが、既存の地域内で、という場合には地元の信頼のおける不動産業者に頼るのがよい。希望する地域、広さ、価格などを伝え土地探しを依頼しておくと、もしかしたら広告などで外部に情報が出る前に教えてもらえる場合もある。他の手段としては、建築を依頼する住宅メーカーが決まっている場合には、その住宅メーカーに土地探しを依頼するという方法もある。

◆建て売り住宅を探す。
情報誌からでも、不動産業者からでも、建て売り住宅や建築条件付き売り地の情報は入手できる。建て売りの場合は、数戸から数十戸毎に販売されることが多いため、情報誌に掲載されるが、建築条件付き売り地については、2戸から4戸程度等の規模が大抵なので、情報誌には掲載されない、地元の不動産業者の情報や、新聞の折り込み広告の掲載を待つことになる。

【一戸建て 近鉄奈良線】 近鉄奈良線 大和西大寺の一覧(1ページ目) | ホームズの中古一戸建て購入


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マンションの購入、申込金と手付け金の違いについて。
マンション購入の手続きの際に悩まないために「申込金」と「手付け金」の違いを確認しておきたい。

◆申込金。
契約前に支払う形のため、返却されるお金となる。購入者がマンションの購入について「真剣に考えていることの証」として支払うお金である。契約は成立していないので、申込金支払い者には権利も義務も生じない。そのために、契約手続きに移行しなかった場合には、支払い済みの申込金は返却される。申込金支払い者にペナルティなどは無い。

◆手付け金。
契約として支払う形のため、返却されないお金となる。支払った段階で契約が成立するために、売り主・買い主双方に権利と義務が発生する。支払額としては、新築物件で未完成の場合、売買金額の5%かつ1000万円以下が一般的。もし売り主が契約を解除する場合には、手付け金を「倍返し」する。

このように申込金と手付け金とでは、主旨が異なるためにお金の返済義務にも違いがある。しかし、念のために申込金を提示する際には、預かり証の中に「契約不成立の場合には全額返却する」旨の明記を確認しておいた方がよい。


マンションの住宅金融公庫融資の境界「広さが50平方メートル以上」は測定方法に注意

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