海外を拠点にした優良不動産投資「海外の成長国で資産を作る不動産投資法」 特典付き 

April 28 [Thu], 2011, 21:35
海外を拠点にした優良不動産投資「海外の成長国で資産を作る不動産投資法」

海外を拠点にした優良不動産投資「海外の成長国で資産を作る不動産投資法」


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購入する物件を担保にする為、保証人がいらない
日本や韓国では自分や第三者が必ず保証人になる事が常識です。
つまり、ローンが払えなくなったりすると、自分や保証人にローンが残ってくるのが当たり前なんですが、海外不動産の取引ではなんと保証人が必要ない、その有利さを紹介しましょう。




もし払えなくなっても物件を手放すだけでいい、ローンは残らない
万が一大きく物件の価値が下がり、ローンの金額を下回るようなことがあっても、
物件自体を放棄すれば、そのローンの残債を支払う義務もなく、
ローンから解放される仕組みになっています。
と言う事は、複数を所有して不都合な物件を手放すことによってあるメリットが
発生します。不動産経営の数字に大きく関係するそのメリットとは?




キャピタルゲインを得られる投資が出来る。
キャピタルゲイン=不動産売買差益は、不動産投資の大きな魅力です。
世界中の先進国がそうだったように、人口が増加し、国が成長する時には必ず不動産価格は値上がりしますから、大きな売買利益を得られるわけです。




家賃収入=インカムゲインを安定して得られる。
家賃収入は、海外では日本に比べて圧倒的に高いインカムゲインを得られる国があります。日本の場合、本当に魅力のある高い利回りがある物件は少なくなっています。海外には高い家賃収入を得られる物件が数多くありますから、正しく理解して下さいね。




為替差益を狙える。
円高とか円安とか為替が話題になりますが、海外に目を向けると為替の変動は大きく
資産を増大させるチャンスがあります。フィリピンペソも、2009年12月現在、1ペソ:1.9円程度になっており、2008年の夏までの、1ペソ:2.4円の
水準から比較すれば、20%以上の円高になっています。為替差益の仕組みをお教え
しますので、投資のさらなる旨味に気づくことになりますね。




インフレをチャンスにする。
フィリピンという国は今後も年間6%程度のインフレが続くことが予想されています。日本ではデフレが続いています。インフレというとマイナスに感じる人も多いかもしれませんが、資産を増やす上では非常にチャンスなんです。不動産はインフレに
対して強い投資と言われているのは何故かと言うと、インフレ率よりも不動産価値の上昇率のほうが高くなるからです。家賃の値上がり等、利回りの点からも説明して
行きます。




資産を分散出来る。
海外に不動産を持つと、安定的に資産を増やす意味と、違うタイプの資産に分けて
運用出来るメリットがあります。カントリーリスクという概念が変わってきている
ことが重要です。資産を分散するメリットについて知識を深めて下さい。






そして、日本に資金が無くても不動産で成功するチャンスがあると言う事は、

安定した収入を作りあげて、人生が今より豊かで安心出来るものになる。
今後考えられる国内のリスクに対処出来るようになる。

という先の見えない不安とはまったく逆のメリットがあるのです。





 


このような物件が手に入るんですから。

きちんとしたポイントを押さえれば、日本の不動産投資とは比較にならない程魅力的な
投資が出来る!その為には、



成長する国を見極めて投資先を選ぶ条件とは?
海外で不動産投資を行う上で、大きな魅力のひとつが大きく成長する国に投資が
出来ると言う事です。日本は現在人口も減り、住宅の供給が既に需要を上回って
いる状況です。その状況で投資を行っても魅力のある利益を得ることは難しい。
だからこそ経済成長している国をターゲットにする必要があります。その条件とは?




投資出来るルール、環境にある国で投資を行うコツとは?
先進諸国であれば常識的なルールが、新興国の場合は全然通用しない時があります。しかし投資先の魅力としては、圧倒的に新興国のほうが大きい場合が多いのです。この常識の差を埋める、ある方法と環境の違いに関するコツを知って下さい。

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銀行借入が出来るか?
海外の不動産投資を行う上で、不動産を担保に銀行借り入れが出来るのかどうか?
これも投資を行う上で重要なポイントです。銀行借り入れが出来ると言う事はレバレッジの効いた投資ができます。その国の金融機関が、非居住者の外国人であっても一定の割合で不動産を担保にして融資を行ってくれますから、その仕組みをここでしっかり理解しておいて下さい。相当なレバレッジを効かせることができます!




借入金利がどれくらいなのか?
日本と違い、海外の場合、それぞれの国により銀行の貸出金利が大きく変わります。 各国の長期プライムレートに連動する形で金利水準は変わってきますが、
先進諸国でも北米、ヨーロッパ諸国は現在の金融危機の関係もあり、2%〜3%
程度の安い水準(2009年8月現在)で借入可能です。
そうした安い借入金利を使うには?




インフレ率は?
世界中の新興国の多くが長期的なインフレの中にあります。と言ってもハイパーインフレという意味ではなく、アメリカやヨーロッパで起こった不動産バブルのような
資産インフレです。ほんの3年、4年の間に不動産価格は倍以上に値上がりしたりするのでインフレは資産を増やすには強い武器にもなるんです。その秘訣とは?




所有出来るのか?長期借地権なのか?
海外の不動産の場合、国により外国人が不動産を所有出来ない所も数多く
あります。フィリピンの場合は、コンドミニアムを購入する上では、建物全体の中の半分以上はフィリピン人が所有する事を条件に、外国人も所有が出来るのですが、世界中で不動産投資を行う場合、ある考え方をした方がいいのです。




信頼出来るエージェントがいるか?
英語や中国語、投資するその国の言葉を普通に会話出来るのであれば良いのですが、
たいていは会話出来ませんね、海外投資で一番不安なことは、その国の取引の習慣やルール、法律ですがやはり一番は言葉の壁です。これを解決する方法があります。




何時でも物件を確認出来る距離にあるか?
海外で投資を行うことは誰でも最初は、不安がいっぱいです。身近な距離にある成長国、成長する街で投資を行うことは安心に繋がりますよね?
日本から身近で、何時でも確認に行ける距離にある街であること。
これは投資先を選ぶ上で大切なポイントになってきますので、ぜひ利便性について学んでおいて下さい。




市場流動性があるか?
現地のエージェントの言うとおりに購入したのは良いけれど、売却をしようとした時に、売るに売れないと大変です。割安な物件というのは安いなりの理由があるので、単に割安な物件を選ぶことよりも、人気のある物件の中で、割安な物件を選ぶことを心がけて下さい。そこで大事なことが流動性、つまり他の人も欲しい物件を選ぶのがポイントです。




名義の問題は?
海外で投資を行う上で、物件購入後に余分なコストがかからないことも非常に
大切なポイントになるのです。不動産を購入し、自らの名義にするか?それとも資産管理の為の法人の名義にするのか? これも大切なテクニックです。




資金の移動の問題をどうするか?
海外への送金や海外からの送金に関して知っておく知識です。日本の居住者の場合、様々な諸経費を差し引いてから売買差益については日本で申告を行う義務がありますので注意して下さい。日本で課税をされたくない!と考えている人も多いかもしれませんが、日本に居住をしている場合は、売買に対して利益が発生した場合、その年その年で売買益を申告する義務があります。例えば中国という国は、現在の所、元という通貨を海外に持ち出すことには規制をかけています。不動産の売却をしたあと、その売却資金を元のまま持ち出すことが出来ないのです。しかし、これにはさまざまな対応方法があったんです。




為替のメリット、デメリット、リスクを知る。
投資という意味合いだけでなく、為替も考えて投資を行っていきましょう。
そして不動産売買では収益をあげられ無くても、為替面で大きくキャピタルゲインを得る投資もあります。為替のことを理解した上で投資を行えば、リスクヘッジしながら効率良く投資を行っていくことができます。では為替が自ら思うのと逆方向に動いた場合はどうするか?も合わせて憶えておいて下さい。




管理コストをかけない投資
海外の不動産投資を行う上で重要なポイントの一つとして、管理を行う上でのコスト
がかからないことがあります。毎月出ていくお金というのは精神的にも負担のかかるものですから海外の不動産投資を行う上では非常に大切なポイントとなりますので、しっかり学んで下さい。




日本人をだます日本人に注意!
不動産投資や他の投資の話だけでなく、様々な話の中で海外では日本人をだます日本人が多いという部分にも注意が必要です。非常に親切にしてくれる人がいればついつい信頼してしまうもの。まさか自分が騙される等とは思っていないですからね。そこで大事な見分け方があります。優秀なエージェントと付き合うには?




リゾート物件に惚れるな!
日本の不動産を見てもらっても分かりますが、リゾート物件程、中古に出回ったときの新品当時との価格差の大きな不動産はないんです。その理由はなにか?




利回りと銀行金利のバランスとは?

フィリピンは今後も年間6%程度のインフレが予想されています。インフレ率が高いと言う事は、賃貸の利回りも非常に高く魅力が大きいのです。コンドミニアムを購入し賃貸に回したとして、年間11%〜12%程度の利回りで回すことが出来るのです。 そしてインフレに伴い物件価格の上昇も見込めます。




どんな物件に投資をするのか?
海外で不動産投資を行う場合、基本的にオススメする投資はコンドミニアムへの投資です。日本流でいうならばマンションへの投資と言う事になりますね。その理由とどんな物件を選択するのかについて学んで下さい。




プレビルド物件とは?

プレビルド物件というのは、これから建築される、もしくは建築途中で完成する前の物件のことを言います。プレビルド物件への投資も非常に魅力が高い投資になりますがその魅力とは毎月数万円ずつの投資が可能なのです。 預金がまったくない人でも不動産投資ができてしまうこのメリットは計りしれませんね。2つの注意点を押さえておけばとても魅力的な投資ができます。




購入に必要なコストを考える

不動産を購入する国ごとで購入する時にかかるコストも変わってきます。仲介手数料も国によってルールが違いますのでどのように注意すると良いのでしょうか?




その国の税金を知る

売買に税金がかかる場合もありますし、売却時の利益に対してかかる税金もあります。これも国によってルールが変わりますので説明します。



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