任意売却：住宅ローンの滞納：住宅ローンが払えない

任意売却で、不動産（自宅）を処分（売却）する時には、瑕疵担保免責として売却をします。

この言葉、あまり聞きなれないので、何を言っているのかわからないと思います。
瑕疵担保とは、簡単に言うと、引渡しをした自宅に傷や不具合があった時には売主が責任を持って修理すること。
瑕疵担保免責とは、その責任を取らないこと。

任意売却で自宅を手放さないといけない人は、そもそも住宅ローンの返済に困ってしまっているので、仮に傷や不具合があっても、修理するお金を持っていないことがほとんどです。なので、責任を取りたくても、取れない状況にあることから、瑕疵担保免責とあらかじめ告知して販売をすることになります。

競売で不動産を落札する場合でも、同じことが言えます。
しかし、競売では札を入れる前に実際に傷や不具合を確認することができないので、そのことから安くなると言われます。
その点、任意売却では、契約する前に実際建物内を見ることができるので、どこに傷があるのかどういった不具合があるのかを確認することができます。
ただし、目に見えないところの不具合は、誰にもわからないので、引き渡しするまでは使えたのに、使えなくなる。ということもあります。

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独身の時に、購入したマンションがあります。
購入当時、将来結婚したときには、賃貸に出せば家賃で返済できるから大丈夫だと思っていました。
その後、ご縁あって結婚をし、子供ができたので、仕事を続けるのは難しいと思い、仕事を辞めようかと考えているところで、そのマンションは空室のままです。
賃貸で貸し出すことも考えていましたが、いろいろと面倒でもあるので、いっそのこと処分してしまったほうがいいのではないかと考えています。
ただ、売却するにも、住宅ローンの残高以上には売れそうもなく、足りない分を一括で払える余裕はありません。
どうしたら、いいでしょうか？

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離婚するからもう必要のない家
転勤で住めなくなった家

の住宅ローンが残っていたら、どうしますか？


貸す　か　売る　のどちらかになると思います。

貸す場合
賃貸需要の高い地域にあれば、家賃次第でいくらでも借りてくれる人は見つかるでしょう。
でも、徐々にいろいろな問題が生じてくると思います。
給湯器が壊れたら、交換しないといけないし・・・税金は納めないといけないし、マンションだと管理費に修繕積立金も払わないといけません。
何より、賃借人がいつ退去するかわからない不安と、空家になっている間の住宅ローン返済の負担が生じます。面倒だという人も少なくありません。

売る場合
住宅ローン残高以上で売れる、もしくは不足分の現金を持っているのであれば、売ることができます。
賃貸で貸すといくらになるか、売却するといくらなのかを比べて、時期を見て売るということもできますね。
しかし、住宅ローンの残高以下でしか売れなくて、不足分の現金が用意出来ないとなると、売るに売れなくなってしまうので、賃貸を考える人もいるでしょう。

生活に余裕があれば、困ることはないんですけどね。
フツーの人は、自分が住む家の家賃を払って、その上もう住まない（住めない）家のローン返済は、とっても負担です。

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相談無料ってありますが、実際の費用はいくらかかるのですか？

とご質問されることが度々。

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住宅ローンが払えなくなってしまったけど、今の家に住み続けたい。

そんな希望を叶える方法の１つに、リースバックがあります。

任意売却で売却をするときに、自己の居住用としての購入者を見つけるのではなくて、オーナーとして賃料収入を目的に購入してくれる人を見つけ、賃料を払って住み続けるという方法です。

リースバックは、オーナーには最初から賃借人となる人が決まっているし、住み続けることができるので、両者にとってもメリットだらけ･･･と思われますが、本当にいいことだけでしょうか？

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今、数か月延滞しています。
でも、家を手放したくないので、払いたいのですが、今すぐには延滞を解消できる状況ではないんです。
銀行からは×月×日までに延滞を解消してください。と言われている。
どうしたらいいでしょうか？

とご相談がありました。

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固定資産税とは、“固定資産を保有している人にかかる税金”のことです。
一般的に、固定資産税と言うとその中に都市計画税も含まれます。しかしそれぞれ異なる税金で、正しくは固定資産税等になります。

≪固定資産税の概略≫

納税義務者：１月１日の所有者
課税者：市町村（都）
標準税率：100分の1.4（1.4％）
課税標準：固定資産税評価額
計算式：評価額×税率

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マンションの管理費の中に、管理費と修繕積立金以外の費用が含まれていることがあります。

正確には管理費ではないのですが、管理会社が町会費や駐車場代や水道代等を管理費と一緒に、集金しているケースがあります。

任意売却で売却をするときには、滞納している管理費・修繕積立金は売れた代金の中から清算をすることを債権者が認めてくれるのですが、問題は管理費以外の費用の滞納分です。

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任意売却相談室で任意売却を進めていたＡさん。
売りに出してすぐに、購入したいというＣさんが現れました。

債権者も金額的にＯＫとなる状況だったのですが・・・

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税金の滞納があっても、任意売却できますか？

というご質問がありました。

正直なところ、これだけでは”できます”とか”できません”という判断はしかねます。

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