森沢の荒牧

July 17 [Mon], 2017, 18:06
住宅ローンを返済している最中に住宅を売る時は、一般的にはローンの残債を全て支払った上で、売却という手続きをとります。仮に残債務を完済できずに住宅を売る必要がある場合は、金融機関用語でいう任意売買となります。当該物件の売却で得た金銭は残債返済に最も優先的に充てると確約することで、借入した金融機関から完済前の売買を許可してもらうのです。住宅を売却したお金をもってしてもローンを完済できないときは、残りが借金となりますが、債務は大幅に少なくなります。建物や土地など不動産全般に課せられている地方税を固定資産税と言い、場所によっては都市計画税も課税されます。不動産を所有している間は毎年かかってくる税金です。この所有者(納税義務者)は1月1日に所有している人と定義されているので、仮に1月1日よりも前に買い主との売買契約を交わしていても1月1日の所有者がまだ旧所有者となっているときは、売主側に固定資産税を納税する義務があります。購入した人が固定資産税の新たな納税義務者になるのは所有権移転登記を済ませた次年からになります。時期によってはちょっと不公平かもしれませんね。めでたく買手が現れて家を売買するとなれば登記を変更するのですが、該当物件の住所と売主(旧所有者)の住民票が違う場合、そのままでは登記移転申請ができませんので、前住所の項目が記載された住民票のうつしと印鑑証明書が必要です。何度も転居している場合は戸籍の附票になります。しかしあまりにも早く準備しても、書類には有効期限というものがありますので、期限切れには気をつけてください。発行日から3ヶ月以内のものを用意するようにしてください。基本的なことですが、登記簿上の所有者の許諾なしには、たとえ買手がついたとしても家の売買はできません。もし複数名義での所有になっているのであれば、共同で所有している全ての人の同意が必要です。所有者が故人のときは、許諾が得られないことになりますから、売却するには手続きを踏まなければいけません。故人の相続人である方に名義を変更して、新しい所有者の同意を得てはじめて売却可能になるのです。家を売る側としては少しでも高く売りたいですから、金銭面での交渉は不可避でしょう。買う側からすると安ければ安いほどありがたいのですし、高額な買物である不動産売買で交渉なしに決まる例は極めて珍しいです。なかなか交渉に応じないで買い手が諦めてしまっては、とんだ無駄骨です。交渉の潮時を間違えないためにも、不動産情報をよく見て相場観を養うことはたいへん意義のあることなのです。住宅を売却する際は、売却に関するすべての作業が終わるまでに最速でも4ヶ月、大抵半年ほどはかかります。通常より短い期間で売却して現金にしたいなら、中古市場に出すのではなく、不動産会社の買取制度を利用する手もあります。市場に流通している価格に較べるとずっと安値になるため、本当に買取扱いで良いのか、十分検討を重ねなければいけませんが、早く確実に現金に変えられるという点では最も良い手段ではないでしょうか。抵当に入ったままの状態で土地家屋の売買は可能かという質問はよくありますが、担保に入った状態でも自由に売買できますし、売買に伴う所有者移転登記も可能です。但し、本来債務を返済しなければならない方がきちんと借金を完済してくれなければ、その物件は競売にかけられ、赤の他人の所有となってしまうのです。つまり抵当権が残ったままの不動産は訳あり(難あり)な存在なので、実質上「売れない物件」となってしまうでしょう。住宅を売却する際、売手がしておくべきポイントをきちんと抑えておくと査定額が上がることがあります。なかでも効果がてきめんなのは修繕でしょう。そんなに古くなくても浴室、洗面、台所などは使用感が出やすい部分です。きっちり点検して、丁寧に使っている様子が窺えるよう修繕しておきましょう。修繕の傍らしておきたいのが清掃です。日常的に使用する場所はもちろん、使わない部分も時間をかけて磨き上げることで家の印象は変わります。出来ることはしておく。ただそれだけのことですが、その集積が丁寧に使われた家という印象を買い手に与えるのです。通常は不動産を売却するための見積りは、査定費用などはかからず、原則的に無料で行われるものです。事情が変化したり納得できる金額でない場合は法的拘束力はないのですから断っても構わないのです。家を売ろうとする時にいちばん大事で気がかりなのは売却額でしょうし、いくつもの不動産業者に対して見積り依頼を一括で行うと手っ取り早く確実ですが、その際も査定費用はかからないので安心です。家の売却相場はネットでも簡単に確認できるので、覚えておくと良いでしょう。地価公示価格がわかる「土地総合情報システム」は国土交通省のサイトですが、いままで実際に行われた土地家屋の取引実績により面積、道路幅員、地目、取引価格等のデータを細かく比較できます。過去ではなく現在の物件情報が欲しければ、例えば、アットホームのような不動産情報サイトで確認できるので、いくらで売られているのかを見ていくとおおよその相場がわかってくるでしょう。
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