大丈夫?マンション駐輪場は1世帯当たり3人分の自転車置き場が必要 & 軸組工法は100年モノ物件!

November 19 [Sat], 2011, 16:28

マンションにおける駐輪場について。
全戸70u以上のファミリータイプのマンションにて、1住戸当たり2台の自転車置場しか用意されていないという物件があった。ファミリータイプでは、パパ、ママ、子供ー人の家族構成で考慮するのが一般的である。つまり、駐輪場は1世帯当たり3人分の自転車置き場が必要である。もちろん自転車置き場の良し悪しでマンションを選ぶ人は少ないが、日常生活のことを考えて、必要な駐輪スペースが確保されているかどうかをチェックするのは重要なことである。

1世帯あたりの台数が少ないと、毎日の生活において、自転車の出し入れがしにくい等の切実な問題になる。このように全戸にて、スペースが不足する場合には、ラックに自転車が収まり切らないために、自転車が周辺にあふれかえった雑然とした状態となる。

自転車置き場にてケガや盗難等のトラブルの原因なので、このような駐輪場のマンションは避けておきたい。マンションの物件選択の際には、間取りや駅までの時間などは十分に時間をかけて検討する。ついでに駐輪場のことまで真剣に考えておいて欲しい。さすがに1世帯当たり2台の駐輪場が用意されている物件は多い。しかし3輪車も含めると、あきらかに不足することが分かる、きめの細かい計画がなされていない物件とは、このような部分でも見て取れると言える。

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日本古来から受け継がれている軸組工法とは。
軸組工法とは、約1300年前に建てられた法隆寺を含め、日本古来から受け継がれた伝統的な建築方法である。

しかし最近の日本の住いは工場で木材の加工をしたブカレット木材を使用することが多く、現場での加工を極力省略した効率的な工法が取られる。木材は、樹種にて性質が異なるために、使用部位に応じた木材を選ぶことが好ましく、柱や梁はヒノキを選択したい、コストパフォーマンスを優先するならマツやヒパとなる。しかし、最近はヒノキやヒパ、ケヤキなどの木材よりも強度が高く、乾燥しても反ることがない以下の建材が使われる。
・集成材:数本の木材を接着剤で固めー本にした木材。
・構造用合板:強度の高いベニヤ板。

一方で軸細工法は、ツーパイフォー等の他の工法よりも耐震性や耐久性に問題があり、地震に弱いと言われていた。今では、以下のような対策により改善してきている。
・新しい技法の開発。
・柱や梁、筋交いに接続する部位に耐震プレートやホールダウン金物等の専用の接続金物を使用。

もし軸組工法の住宅を購入する場合には、これらの金物が使用されているか確認しておきたい。しっかりした軸組工法でつくられた家は、耐震面でも耐久性の面でも問題なく、何十年もしくは、手入れにては100 年以上も使い続けることができる。


マンションチェックの視点 と 最上階について

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大規模マンション、10年や20年も赤字を出さずにプール運営できるのか & アンケートはがきの個人情報の扱われ方

November 19 [Sat], 2011, 16:23

マンションの付帯施設、屋内プールについて考える。
大規模マンションにて、付帯施設として15m程度の屋内プールを持っている場合がある。

さて、この屋内プールは10年後にも利用されているであろうか?このような屋内プールがあるマンションの場合、○○スポーツ等の企業が水泳のレッスンを実施したり、特定の時間帯を設けて「無料」のワンポイントレッスンをしたりする。他にも、有料の成人、幼児・児童対象のスイミングスクールを行っていたりする。いくら大規模マンションとはいえ、10年や20年も赤字を出さずにプールの運営ができるのか、というのは疑問である。

上記のようなケースの場合、○○スポーツは、テナント代を共有施設というかたちでマンション建設費に上乗せした上で、マンションの購入者に負担させている場合が多い。つまり屋内プー ルの「維持管理費」「水道光熱費」はマンション管理費の一部として、マンションの住民全員が支払っていることになる。屋内プールを利用していない住民にとっては、納得がいかないかもしれない。しかし実際には、折り込みチラシにて、小さな文字で以下のように記載されていることが多い。

・本サービスは入居後、○○スポーツと管理組合との間で、意見交換を行ったうえで、2ヵ月後を目安に稼動します。
・サービス内容は変更となる場合があり、将来に渡って本サービスが受けられるとは限りません。

○○スポーツが倒産した場合も想定した書き方となっている。プールを運営していく上で、水の事故、水質管理不良によるレジオネラ菌事故など、屋内プールの運営リスクをおっているのは○○スポーツとなる。しかし、もし○○スポーツが善良な運営をしていた場合には、注意義務を果たしていたということで、そのリスクを負うのは、マンション管理組合となる。10年後にプールが別のスペースとして利用されている可能性も十分高いことを認識しておきたい。

【恵比須 マンション】 神鉄粟生線 恵比須で探すデザイナーズマンションで一人暮らし特集


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マンション購入時の注意点:アンケートはがきに書く個人情報について。
マンションのチラシによく付いているアンケートはがき、自分の欲しい物件を探する場合には、なおさらこのようなアンケートに答えたくなる気持ちになる。

アンケートはがきには、「現在の住所」「家族の人数」「職業」「勤務先」「年収」等の、個人情報を記入する欄がある。
もちろん個人情報を収集するので、以下のような個人情報収集に関する説明は記載されているが、大抵は小さい文字である。
----------------------------------------
弊社はお客様の個人情報(氏名、住所、電話番号等)を、以下の事業に関する情報・サービス提供のため、そして電話・電子メール、訪問などの営業活動のために利用する。
@不動産の売買、仲介、賃貸、管理、建築工事請負、不動産特定共同事業等。
A顧客動向分析もしくは商品開発等の調査分析のため。
B書面、電子メール等による弊社グループ会社への提供。
----------------------------------------

@の意味であるが、売主はアンケートはがきで取得した個人情報を「訪問等による営業活動」に利用しますと宣言する。訪問と書かれているので、自宅まで押しかけてくる営業活動も含まれる、また「訪問など」という「など」が付いているので、売主側に大幅な裁量権を与えている形にもなっている。

一番厄介なのはBの記載、個人情報を「グループ会社への提供」するとする。つまり「年収」を含めた個人情報がグループ会社に拡散することになる。このようなアンケートはがきには、十分に注意したい。


いまの収入でいくらのマンションが買えるのか? の計算方法

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複数の売主が存在するマンションは1社暴走の抑止効果がある & 浴室テレビは3年後の保証期間外をイメージしてみる

November 19 [Sat], 2011, 12:20

マンション購入:複数の売主が存在する場合。
マンションにては、複数の売主が名を連ねている場合がある。
このような複数の売主物件のメリット・デメリットを考えてみる。

売り主サイドに立った場合の最大のメリットは、マンション事業のリスクを分散できることとなるが、買い主サイドについては、一つは「そのマンション事業の安定性が期待できること」となる。
まず、経営という点では、売主サイドの理由と近いが、複数の売主が居ることで、同時に倒産する可能性が低く、リスクが分散される、ということである。
更に、事業の方針についても、複数の会社の総意にて決めるために、発言力が大きい会社の独断で進めにくい、1社が暴走することを抑止する効果も期待できる、というメリットがある。
特に重要事項の決定についても、出資比率の小さい会社の反対を押し切ってまで進めることはできないと考えることができる。

逆にこれは、責任の所在が暖昧になりやすいというデメリットとも解釈できる。
一番注意が必要なのは、複数の売り主の中に、施工会社が含まれている場合と言われる。
売り主(マンション工事の発注者)と施工会社(マンション工事の受注者)との間に資本関係がなければ、お互いが牽制し合うことができる。結果、高品質・低価格のマンションに仕上がることが十分に期待できる。

しかし、施工会社が売り主を兼ねている場合に注意が必要。
施工監理が甘くなったり、品質面・価格面に甘さが出る、というケースが起こりえるので十分に注意したい。

戸建は、メンテナンスとセキュリティがマンションとは違う & マンション購入までの道のり


浴室テレビについて。
浴室に10型程度のテレビを「標準装備」したマンションというのがある。
しかし、液晶ディスプレーの保証期間はせいぜい1〜3年等の程度である。
更に液晶パネルやパックライトなどの特定部品は1年間の保証しかないケースが多い。

特に液晶パネルの劣化やバックライトの輝度低下は、メーカーの保証対象外である場合が多い。
つまり、湯船に浸かって、ゆったりとした気持ちでテレビを楽しめるのは、入居当初の数年間しかないことを認識しておきたい。
10年後、輝度が低下して見づらくなった画面をにらんでいるか、あるいは壊れて無用の長物となったディスプレイを眺めているになる可能性が高い。

【中古 柏】 柏市の物件一覧(1ページ目) | ホームズの中古マンション購入


マンション・戸建の購入、「家を住む人に合わせる」ことが大切 & 浴室サイズは「1418」が主流

November 19 [Sat], 2011, 12:15

戸建住宅の構造基礎知識。
戸建住宅は、木質系とコンクリート系の2つに分類できる。木質系は以下のような4つの工法が基本になる。

・日本古来の建築法を受け継ぐ軸組工法(在来工法)。
・北米で一'般的に利用されているツーバイフォー。
・日本の大手住宅メーカーがツーパイフォーをもとに開発したパネル工法。
・建築日数やコストの低減を目的に開発されたプレハブ工法。

自然の温もりを好むなら、部材(建材) に木を使用していて、住まう人にやさしさやぬくもりを与えてくれる木質系住宅がよい。更に生きている住宅とまでいわれ、日本の気候にマッチするのも特徴となる。一方で、無機質のイメージが漂うのがコンクリート住宅では、重量鉄骨と軽量鉄骨という2種類のタイプ建物がある。重量鉄骨とは、マンションなどの大型建築物と同じ作りで強度の高い建物となる。一般住戸は、コストパフォーマンスに優れ、木造建築よりも地震や台風に強い軽量鉄骨住宅となっている。

コンクリート系にもパネル工法がある。こちらは工場で加工されたコンクリートパネルを建築現場で組み立てるだけの簡単な工法となっている。この方式は建設日数が極端に短く、しかも強度も高いことために最近のコンクリート住宅の主流となっている。コンクリート住宅の最大の特徴は以下の2点である。

・建物の形状や間取りが自由にデザインできるために、オーナーの個性を引き出しやすい。
・木質系よりも地震や台風などの災害に強い。

家の購入の考え方として、「家を住む人に合わせる」ことが大切である。逆の「家に住まう人々の生活を合わせる」ということはしない方がよい。この考え方を元にパンフレットや広告、住宅展示場で住宅を探し、自分のライフスタイルにぴったり合致するかどうかじっくりと検討するのがよい。

【神奈川 デザイナーズマンション】 神奈川県の市区町村で探すデザイナーズマンションで一人暮らし特集


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浴室サイズは「1418」が主流。
一般的なマンションの間取りである55.6u(2LDK)、62.90u(2LDK+S)、71.85u(2LDK+S)、77.24u(3LDK)というのがあった場合の浴室を見てみる。
それぞれ、55.6u(1317)、62.90u(1317)、71.85u(1418)、77.24u(1418)であるとして、この「1317」や「1418」という数字は、浴室の内法(うちのり)のサイズを示する。「1317」という場合には、浴室の有効サイズが1.3m×1.7mであるという意味である。

しかし、浴室や浴槽は、必ずしも広ければいいと言うわけではない、広い分だけ水道や光熱費がかかるからである。
一番最適な広さは、どれくらいであろうか。

最近の首都圏の新築分譲マンションの浴室サイズの傾向を調べてみる。専有面積ごとに以下のようになっている。一般的な70〜90uのファミリーサイズのマンションの場合には、浴室サイズは「1418」が主流である。

・70〜80uの場合、「1418」と「1418未満」が約半分ずつ。
・80〜90uの場合、「1620」が約2割採用される。
・90u以上の場合には、「1620」の採用が約4割になる。


持ち家と賃貸でどちらが得か & マンションチラシの着眼点

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