ゴードンの成長モデル

February 04 [Sat], 2012, 14:16
CCIM104の授業も3日目に突入です。
昨日は、授業のあと講師のジョセフAフィッシャーを交えて小洒落たレストランで懇親会をしました。
授業も懇親会も八重洲のあたりが会場なので、帰り道は必然的に東京駅八重洲口の地下道にある東京ラーメンストリートを通ることになり一度は通り過ぎたのに、引き返してしまいました。
けいすけの渡り蟹味噌ラーメン煩悩が消せません。
NOI飲み終わったらいつもラーメンのオーナーズエージェント藤澤さんが隣の席で一緒に受講しているからか。
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⇒人気ブログランキング昨日二日目の授業は、事例研究をひたすらやりました。
複数のテナントの入る商業用ビルを、保守的な投資性向の年金基金の3人の理事に依頼されて分析をするという想定で、市場性や妥当な価格の算定、それから財務リスク分析なんかもやります。
そして、年金基金は結局買わなかったその物件を、所得税も譲渡所得税も課税される個人投資家がローンを組んで買うという流れで、税引後の分析や、その投資を行うことによる節税効果や実効税率の算出をしました。
今日は、多分、必要な自己資金が違うそして保有期間が異なる他の物件との比較をやると思いますが、とても具体的で興味深い内容です。
たとえば、株式投資の世界ではポピュラーなゴードンモデルというのがありますが、これを不動産投資にも応用したりします。
カンタンに言ってしまえば物件自体の実際の利回りは、キャップレート期待利回り還元率とNOI営業純利益の成長率の合計であるということです。
したがって、市場の成長が見込める地域で投資をするのであれば、自分が求める利回りよりも低い利回り価格を高くで買っても良いということです。
例えば、年1NOIの上昇が見込めるのであれば、6で買っても7確保できるという、まぁ当たり前といえば当たり前のハナシです。
逆に、年6NOIが減少するような地域であれば、10あっても4になってしまうということです。
先日の社会保障人口問題研究所の発表以来、わが国の人口減少の話題で持ちきりですが、すでに生産年齢人口は1995年から減少し始めていますし、地域によって人口が増え続けているところもあるわけで。
人口減少の激しい地域でライブチャットは利回りは大抵高いですし、都心部では低いですが、実はそのあたりを含めると、変わらないか下手すると都心部のほうが実際の利回りは高くなるというケースが多く見られます。
ゴードンモデルでは、資産価値NOIキャップレートNOI成長率という、公式が成り立ちますので、この三つの構成要素が資産価値を高める方法であるということもできます。
すなわち、1NOIを上昇させる賃料が下がらない上がるようにする、空室率を低くする、運営費を見直す2キャップレートを下げるリスクを取り除く3成長率がより高い市場を選ぶシンプルです。
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