7月14日 理事会

July 15 [Thu], 2010, 13:41
7月14日懸案事項協議のため諮問委員会を開きました。


@警備会社変更について

一連の誤発報騒動での対応に問題があったJFEセキュリティに替えて全日警に変更してはどうかとの提案が管理会社からあり、全日警から担当者が説明に来た。

* 月額警備料は現行15000円→10000円に下がる。(業界最安値との話)
* 契約期間は1年単位の自動更新。(念のため契約解除の際の手数料関係の確認をしておいた方がいい?)
* 初期設備投資は不要。
* 発報後の結果周知を迅速に行う(館内放送等)オプションを検討する。
* 毀損、汚損等の応急処置にも対応する。
* 消防避難訓練の対応についても検討する。
* 消防設備点検も移管したいので、見積りを依頼中  (*1)
* その他、現行の契約に準ずる。

上記(*1)見積書を確認し精査した後、問題なければJFEに消防設備点検を含めて契約解除通告を行い全日警と新たに契約する。 


A駐車場シャッター破損修理について

故障原因は、軸受け部分の経年劣化であるが、すでに耐用回数を越えているため、開閉器(モーター)、チェーン等の付属部品の交換も行った旨の説明を受けた。

本件最大の懸案事項は、請求額が高額過ぎるところにある。セキュリティの観点から管理会社の善意で迅速な修理手配をおこなってくれた事は良いが、本来の発注権者である管理組合に見積価格が伝えられていなかった所に問題がある。(結果論であるが、見積価格が635.414円であれば発注に際して慎重になっていた)これを踏まえ今後の発注業務について管理会社は、価格の大小を問わず管理組合に価格の確認を徹底した上でおこなってもらう。

また、当該シャッターは「特注品」との事で、部品代が非常に高額でリードタイムが非常に長い。マンション入居時に、売主からこのシャッターは特注品のためアフターケアが高額になる旨の説明を受けていなかったため、今回の故障で初めてその事実を知ることになった。これについて売主の説明責任が果たされていないとの声が理事長から出たが、係争にあたり多大な労力を伴う事、故障の根本原因が経年劣化でケガ人もおらず保証期間経過後のため修理代を売主、或いはメーカーに求償する具体的根拠に欠けることから、今回は見積額を支払う結論に至った。但し発注後の価格交渉が出来ない事からメンテナンス等のサービスを付加できないか、管理会社経由で確認する。(因みに修理後半年間は動作保証をしてくれる)

また、支払い原資については、駐車場管理組合から拠出し、その後臨時総会を開催して、マンション管理組合と駐車場管理組合の支払い比率について協議する。問題点としては、シャッターは外観意匠部分に含まれるため、マンション管理組合の共有財産であるが、その機構部分については駐車場利用者以外は使用する事がないため受益者負担が馴染むとの考え方がある。しかし駐車場管理組合は、特注品の高額なシャッター修理代を見据えた積立ては行ってはおらず、これまでの積立金から全額拠出すると本来の機械式駐車場取替計画を履行できなくなる。また、側面にある駐車場の場合、積立額でも賄いきれないため一時金が拠出できなければ、直せない期間が相当続く?更に一体構造品であるシャッターの部分単位で責任範疇を分ける事が可能か?組合員の同意を得る事が可能か慎重に協議する必要がある。

7月12日 理事会

July 13 [Tue], 2010, 17:45
2010年7月12日(月) 下記懸案事項を協議するため管理組合諮問委員会を開催した。

@ネコ進入防止策について

* 外から見える駐輪場の意匠部分については外観を損なわないよう板金製作にて隙間を塞ぐ。
* 中庭及び駐輪場側面の隙間については意匠検討の必用がなく人の出入りも無い事から有刺鉄線にて隙間を塞ぐ。
* ゴミ置き場両サイドの土部にネコの排泄物が多く見られるので剣山状の動物避けけで覆う。
(諮問委員にて目視で塞ぐ隙間を確認)


Aエントランス部のひび割れについて

諮問会メンバー冷水さんにてクラック下部(地下電気室天井部)を関西電力立会いのもと確認した。その結果天井部分にはひび割れ及び白化現象(コンクリが水分を吸収して起きる劣化現象)共に確認できなかった。そのため、このひび割れについて直接的に構造体の瑕疵担保責任に問う事は出来ないが、原因及びタイル浮き範囲の調査を「村上工務店」に依頼。持ち帰り調査の可否を検討してもらう。

また、ひび割れの原因については慎重に調査をする必要がある。万一エントランスホール部の一帯が沈んでいるような場合は瑕疵担保責任が絡んでくるため、第三者による調査等の検討も考慮に入れ協議を進める必要性がある。

=確認事項:瑕疵担保責任の期限10年の起算日及び期日の確認。(理事長にて管理会社に文書での回答を求める)=


B「連絡事項ネットワーク」について

修理・修繕などの重要な検討事項等、諮問会で協議する必要性のある事象について、これまでは管理会社から理事長のみに決裁を求める事が慣例となっていた。しかし管理組合員全体のコンセンサスを得る観点から、これらの検討事項の重要度に応じて、理事会・諮問委員・各組合員に円滑に連絡が入るようネットワークを構築するべきではないかとの提案が冷水さんよりあった。これらのタタキ台作成を管理会社に依頼し、それを今後諮問会で詰めていく。


B火災報知器の誤発報について

村上工務店の回答によると原因は11階〜13階に使用されている火災報知器の部品(アラーム弁)劣化によるものと推測される。設置後10年近くになるので、そろそろ部品の交換時期に来ているとの事であるが、保証期限が切れている?保証書、或いは明確な保証期間の確認が必要。 =理事長にて併せて確認いただく=

不良箇所(交換部品)の確認及び説明を受け、交換修理が必要であれば相見積りを取り価格正当性の裏付けを行えるよう情報を入手する。


C警備会社の変更について

今回一連の誤発報に絡み、警備会社の対応が充分とは言えず一部混乱を来たした事を踏まえ日本ネットワークサービスより、警備会社変更についての提案があった。現在JFEセキュリティ鰍ニ月額15Kで契約しているが、新たに椛S日警から月額10Kでの同等サービス提供の提案が来ている。(サービス内容の追加、契約期間等の詳細検討が必用)


D建物不具合箇所のアンケート実施について

大石さんにて、アンケートの雛形を作成していただきました。今後の大規模修繕及び瑕疵担保責任の可能性がある不具合の把握を目的とし、結果は各組合員にフィードバックします。併せて和田興産にアンケート実施の旨を伝え、構造体10年保証についての対応を促します。

今回より、新たに嶋津さんが諮問メンバーに加わった。
次回は7月14日(水)19時より、管理会社、新警備会社、シャッター会社による説明会があります。

5月15日 理事会

May 18 [Tue], 2010, 8:58
@ 諮問会メンバーについて
    オブザーバーとして、冷水さん
    諮問メンバーとして、大石さん、中田さん、前田

A 新幹事について
    幹事の友藤さんが転居され福本さんが新たに入居された。
    福本さんに幹事の引継ぎを打診し快諾いただく

B マンション北側側溝への不法投棄について
    残飯等の不法投棄が頻発した。側溝は神戸市管轄のため、協議の結果、投棄禁止の看板をプラコーンにて作成し様子を見る。現在のところ、設置後に不法投棄はされていない。

C ネコ害について
    ネコの糞尿が駐輪場、及び隣接する家屋との間に多数放置され、悪臭を放っている。このため大石さんを始め有志の方々により清掃を行っていただいた。しかし、ネコの侵入を制限できないため根本的な解決には至っておらず、何らかの対策が必要。

    ネコが当該箇所に侵入できないように、柵を試作する(前田)。 その試作を確認し、マンション外観とのマッチング及び費用対効を検証する。

D 1階ホールのヒビ割れについて
    地下から確認したところ、同じ箇所にヒビわれが確認出来た事から施工業者に対して瑕疵担保責任を問える可能性がある。7月に村上工務店と合同で検証を行う予定。

E 火災報知機の誤発報について
    先日の火災報知機の誤発報で、誤報である事が周知されず、混乱をきたした。管理会社との契約では、避難誘導や結果連絡は含まれておらず、重要な部分が曖昧になっていることが判明。全館放送設備等がある事から、今後の緊急時の対応を検討する必要があるのではないか?

    これについて、管理会社にも意見を聴き、どのような体制を取る事が最善かを検討していく。また、防火管理者が一人だと、対応しきれない事があるため、増員の検討も必用。

F 1階正面駐車場シャッターの故障について
    駐車場のシャッターが故障しているが、これは経年劣化によるものとの報告を受けている。交換部品は特注?のため入着に1ヶ月程度かかる見込み。また、この部分は外観意匠部分となり、居住者の共有部分となる。

    修理の見積りについても非常に高額になっており、シャッター業者に報告書を提出させる。製造業者として部品の供給責任もある事から、早急な対応を求める。また、価格についても交渉していく。

G 管理会社との契約継続について
    最近、管理会社の対応に不満を感じる事が多いとの意見が増えている。また、契約内容と提供されているサービスが価格的に見合ったものであるかを検証し、管理組合で行える事があれば検討してコスト削減を図ってみてはどうか?との意見が出た。

    これについては、今後情報を取得して、検討していく。

H 管理会社保管の書類について
    管理会社に保管を依頼している図面や、契約関係書類について、今後管理組合にて保管する方向で管理会社に返還、或いはコピーを依頼する。(紛争等発生時に即座に対応する為) 保管場所については、管理室に施錠できる保管庫を設ける方向で検討する。

    また、これまでの施設/設備維持管理履歴についても報告書等にて確認し、今後については、都度確認を行っていく。

I 長期修繕計画について
    2011年実施計画についての必要性を検証する。資金手当ては大丈夫か?また、今後の積立てについて現行の値上げ幅の妥当性も含めて検討していく。上記修繕について、居住者へのアンケートを実施し、不具合箇所や要望、提案を募り確認する。

J 月曜日のゴミ出しについて
    不燃物のゴミ収集日が月曜日に移動した。月曜日は管理人が不在のためゴミ置き場の施錠管理をどのようにするかが懸案事項となっているが、今後はキーレスのボタン式南京錠に変更し随時施錠できるようにする。



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とまぁ、このような内容が協議された。
懸案事項が山積しているが、ひとつずつ解決しなければならないので、怠らずに協力して行きたい。また、皆さんの協力もお願いします。



はじめに

May 16 [Sun], 2010, 0:07
当マンションの大規模補修工事を来年に控え、且つマンション管理組合運営の適正化、コスト削減を見据え「諮問委員」を設ける事になりました。

今後の忘却を考慮し、またコミュニケーションの一助となるようブログ形式で、その活動内容を記して行きたいと思います。
P R
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