浅利で梶谷

July 17 [Mon], 2017, 22:24
基本的なことですが、登記簿上の所有者の許諾なしには、家や土地などの不動産を売ることは不可能です。共同所有として複数の名義人が存在するのなら、共有者全員の許諾が必要になります。しかし故人が所有していた物件の場合、同意を得ることは不可能ですので、その時点では売却できない状態になります。先に登記簿の所有者名義を故人の相続人に変更し、変更後にあらためて売却します。物品の購入時に避けて通れないのが消費税です。家屋を売却する際にかかるのはもちろんですが、土地には課税されませんから、戸建なら建物だけに消費税を払えば良いのです。それから、売却物件の所有者が法人ではなく個人の場合、建物にも消費税はかからないです。ただ、売主が個人とはいえ自分が住む以外の用途で所有している不動産だと、課税対象とみなされるため、気をつけなければいけません。ソーラー発電システムを備えた家の売却では、ソーラーパネルをどうするべきなのでしょうか。端的にいえば設備であって家本体ではないのですから、そっくり引越ししても構いません。とはいえ取り外しと設置のために業者に払う金額に驚いて、実際には手放されるケースのほうが多いです。いざ手放すにも手続きが厄介なのがソーラーパネルですが、移転先に適当な設置場所がないケースもあるわけですから、残念ながら持っていくことは事実上不可能です。金融機関による抵当権が設定されていない家を売却するなら気にしなくても良いのですが、ローンの残債を残したままでは問題があります。抵当権が設定されている状態の不動産というのは原則として売買不可能です。ただ、特例として売却可能にする手段が任意売却です。専門の仲介業者が金融機関と債務者の間に入り、通常の不動産取引と同等の額で売買できるようにするのです。ローンの返済が困難なときでも競売を避け、高く売る手段として有効です。家を売るとなれば早々に買い手が見つかればありがたいのですが、売却までに時間がかかることもありえます。珍しいことではありませんが、3ヶ月で買い手がつかないときは、値段を改定するか、売買を仲介する不動産会社を乗り換えるといった決断も必要になってくるでしょう。専任でも一般でも媒介契約というものは3ヶ月以内と決まっていますから、別の会社にすることも可能です。あまりにも家の築年数が経っていると、売るなら更地にしたほうが良いのではと考えている人も少なくはないと思います。しかし、土地だけにすれば売れるとは限らないのです。最近は解体費用も高いですし、逆にDIYブームで中古住宅をベースに好みの改修を行ってブログにアップしている人もいますし、転売目的に中古を買い、リノベーションを行った上で価格を上乗せして売る手法をとっている設計事務所や不動産会社も多いので、古めの物件だからといってニーズがないわけではないのです。土地家屋など固定資産の所有者に課税される税金(地方税)を固定資産税と呼びます。年齢や収入に関わりなく、不動産を所有している人なら毎年納めなければいけません。この場合、所有者というのは1月1日時点の所有者を指します。1月1日より前に売買契約が済んでいても肝心の所有権移転登記がまだだと、旧所有者である売り主が納税義務者となります。納税義務者が新しい所有者になるのは所有権移転登記を済ませた翌年からということになります。細かい手間や労力を数え上げるときりがありませんが、そのほかに不動産業者に売買の仲介を頼んだことにより生じる仲介手数料は、土地家屋を売るときにかかる負担としては、かなり大きいものでしょう。手数料の額は法律で定められているものの、取引された額によっては100万円を軽くこえるケースもあります。それと、住宅の売却により利益を得た際は所得税と住民税の課税対象にもなりえます。移転先へ引っ越すための費用も必要ですし、事前に支出額を計算しておいたほうが安心です。通常の住宅を売却する際の見積りですが、査定だけでしたら基本的に無料です。家を売る事情がなくなったり金額的に不満が残るときは当然ながらキャンセルも可能です。家の売買で最大の関心事はやはり物件の価格ですし、不動産会社によって値付けは違うので複数社に一括査定してもらうと時間をかけずに相場を知ることができますが、もちろん査定は無料です。土地の急激な値上がりさえなければ、新築物件の場合は出来上がって3年目頃を皮切りに最初の10年までは価格が段階的に下落していきます。そして築11年、12年、13年となると、今度は値段がそんなに変わらないのです。税制面でいうと、居宅売却や買い換えの際の税率優遇措置が受けられる要件は、「所有期間10年超の居住用財産」ですから、住宅を売却ないし買い替えるなら購入してから10年超過ぎたあたりは非常に好都合であるということです。
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