だだだだ、ｄａｔｔｕ！！！

保全上危険でありまたは衛生上有害である建築物に対する措置

�@第6条1項の1号建物
�A事務所で、階数が5以上または延べ面積1,000m3を超えるもの

　�@または�Aの建築物について、損傷、腐食、劣化が進み、そのまま放置すると保安上危険である、または衛生上有害である建築物については、当該建築物または敷地の所有者、管理者、占有者に対して猶予を付けて、移転、改築、増築、修繕模様替え、使用中止、使用制限、その他保安上、衛生上必要な措置を取ることを勧告できます。


第3章の規定に適合しない建築物に対する措置
　
　建機法第3章の建築物の敷地、構造、建築設備または用途が公益上著しく支障があると認める場合、当該建築物の所在地の市町村議会の同意を得られれば、当該建築物の所有者、管理者または占有者に対して、猶予期間を付けて、当該建築物の除去、移転、模様替え、使用禁止、使用制限を命令することができます。市町村は、命令に基づく措置によって生じる損害を時価によって補償しなければなりません。

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違反建物に対する措置
　
特定行政庁は、建築基準法および建築基準法関係法令に違反した建築物および敷地について、

建築主
請負人
現場管理者
建築物若しくは敷地の所有者
建築物若しくは敷地の管理者
建築物若しくは敷地の占有者

に対して、違反を是正するための必要な措置を命じる権限を持っています。


【違反建築物に対する是正措置命令のプロセス】

　　�@特定行政庁が是正措置の通知書を
　　　被命令者に対して交付
　　
　　�A交付を受けた被命令者は、
　　　交付を受けた日から３日以内に、
　　　特定行政庁に対して意見書を提出
　　　若しくは公聴会を行うことを請求することができます
　　
　　�B公聴会を行う場合、特定行政庁は、
　　　公聴会開催日の２日前までに、被命令者に対して通知しなければなりません。
　　
　　�C公聴会に被命令者は、
　　　証人を出席させ、自己に有利な証拠を
　　　提出することができます。

　緊急の必要がある場合は、前述の手続きを取らないで、仮に、使用禁止または使用制限の命令をすることができます。命令を受けたものは、命令を受けた日か３日以内に、公聴会開催の請求をすることができます。この場合、公聴会は請求のあった日から５日以内に開催されなければなりません。

　違反建築物において、緊急の必要があって、必要な諸手続きができない場合、手続きによらないで当該建築物の建築主、請負人、現場管理者に対して工事の係る作業の停止を命ずることができます。
　
　特定行政庁は、自らの過失がなくて被命令者に通知することができず、かつ、違反を放置することが著しく公益に反すると認められる場合、被命令者の負担において、是正措置を特定行政庁が行うことができます。
　
　特定行政庁は、工事停止命令をした場合は、国交省令に基づき、標識を命令対象の建物または建物の敷地内に設置しなければなりません。被命令者は標識の設置を拒んだり、妨害してはなりません。


建築監視員
　
　特定行政庁は、その市町村または都道府県の職員のうちから建築監視員を命じ、違反建築物の取り締まりをさせることができます。


違反建築物の設計者に対する措置

特定行政庁は、違反建築物について工事停止命令をした場合は当該命令に係る、
　　�@工事の設計者
　　�A工事監理者
　　�B工事の請負人
　　�C当該建築物について宅建業法に係る取引をした宅建業者
　　�D当該命令にかかる浄化槽の製造者
の
　　�@氏名
　　�A名称
　　�B住所
　　�C国交省令で定める事項
を国交大臣または、都道府県知事に通知しなければなりません。通知を受けた大臣または知事は関係法令による免許又は許可の取消し、業務停止命令その他の必要な措置を講じて、通知をした特定行政庁に通知しなければなりません。

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（１）中間検査申請書と検査
７条の３　１項より
　階数が３以上である共同住宅における、２階の床及びこれを支持するはりの配筋終了後、中間検査を申請しなければなりません。

７条の３　２項より
　特定工程が終了した日から４日以内に建築主事に到達するように、しなければなりません。

７条の３　４項より
　建築主事は受理した日から起算して４日以内に検査をしなければなりません。

７条の３　６項より
　特定工事後の工程は、中間検査の合格証の交付を受けた後でなければ、これを施工してはなりません。


（２）完了検査申請書と検査
第７条１項より　
建築主は、確認申請をした建築物の工事を完了した場合は、完了した日から４日以内に工事完了届を提出しなければなりません。

第７条２項より
　工事が完了した日から４日以内に、建築主事に到達するように、しなければなりません。

第７条４項より
　完了検査申請書を建築主事が受理した場合、受理した日から７日以内に、完了検査をしなければなりません。

（３）検査の特例（７条の５）
　「建築物の建築に関する確認の特例」に該当する建築物は、完了検査に当たって、建築士である工事監理者によって適正に施工されていることが確認された場合は、工事完了検査に一部が除外されます。

（４）検査済証の交付を受けるまでの建築物の使用制限
　１号・２号・３号建物の新築、増築、改築、移転、大規模の修繕若しくは大規模の模様替えで避難施設などに関する工事を含む場合は、検査済証の交付を受けた後出なければ使用し、使用させてはなりません。
　ただし、次の場合は建築物を使用することが出来ます。

　　�@　完了検査申請書が受理された後において仮使用の承認を受けた場合
　　�A　完了検査申請書が受理された日から７日を経過した場合

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その４　適合しない旨の通知
　確認申請書の内容に重大なミスがあり、少々修正しても適法とならない場合、「適合しない旨の通知」がだされます。

�C確認のない工事
　法第６条第１項の確認を必要とするにもかかわらず確認を得ない建築工事は、建築することが出来ません。この規定に違反した工事施工者には、「500,000円以下の罰金」の罰則が適用されます。

�D確認申請に添付する書類
　確認の申請は、建築基準法施工規則第1条の3に規定されている様式によらなけらばなりません。

�E消防長などの同意
消防庁または消防署頂の同意を取らなければなりません。ただし、防火・準防火地域以外の区域における、長屋や共同住宅等を除く住宅は消防署長の同意は不要です。

�F建築物の建築に関する確認の特例
　建築主事が建築確認をするに当たっては、建築物が建築基準法令すべてに適合しているかどうかを審査しなければなりませんが、�@認定型式に適合する建築材料を用いる建築物、�A認定形式に適合する建築物の部分を有する建築物、�B４号建物で建築士の設計にかかるものは一般構造及び構造関係の一部の規定審査対象から除外されます。例えば、４号建物で建築士の設計にかかるものの場合、確認申請時の添付書類で、基礎伏せ図、床伏せ図、小屋伏せ図、構造詳細図、構造計算書他が免除されたりします。

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�A確認申請が不要な建築物

その１　国宝、重要文化財などの建築物
　適用の除外で説明したとおりです。

その２　国などの建築物
　国、都道府県、建築主事を置く市町村の建築物は確認申請が不要です。ただし、別途建築主事に対して計画通知書を提出しなければなりません。

その３　災害応急、仮設建築物など
　非常災害が発生した場合に特定区域内でする、�@応急の修繕、�A災害が発生してから１カ月以内に工事に着手するもので国地方公共団体などが災害救助のため建築するもの、�B被災者自ら使用するために建築するもので延べ面積が３０m2以内のもの、は確認申請が不要です。

その４　工事用仮設建築物など
　災害があった場合に建築する停車場、郵便局などの公益上必要な応急仮設建築物や、工事を施工するために現場に設ける事務所、下小屋などの仮設建築物は確認申請が不要です。ただし、飯場を設ける場合は労働基準監督署長へ労働安全衛生法に基づき建設業付属寄宿舎設置届を提出しなければなりません。

�B確認申請書の審査
その１
　１・２級建築士、木造建築士でなければ設計または工事管理できない建物かどうか

その２
　確認申請書を受理したときは、１号から３号建物に関しては３５日以内に、４号建物に関しては７日以内に審査し、建築基準法に適合するときは、その旨を建築主に通知しなければなりません。

その３
　構造計算適合判定が必要な場合、建築主事は都道府県知事の構造計算適合判定を求めなければなりません。都道府県知事は求められた日から１４日以内に建築主事にその結果を記載した通知書を建築主事に交付しなけらばなりません。１４日以内の期限は合理的な理由があるときは３５日間延長が可能です。

　
　例えば、構造計算適合判定が必要な１号建物の確認申請書を提出した場合について確認済証が交付されるまでの最大日数を考えます。まず、建築主事に提出してから３５日以内に済証交付ですから３５日とします。更に構造計算適合判定を都道府県知事がやりますので１４日以内、これが延長されると最大３５日以内となりますので３５日とします。すると建築主事のところで３５日間、都道府県の構造計算適合判定に３５日間ですので、確認済証が降りるまで最大７０日間かかる計算になります。

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建築物の建築などに関する申請及び確認

　建築物の新築、増築、改築、移転および大規模の修繕若しくは模様替えをしようとする場合は、工事に着手する前にその計画が建築基準法及び関係法令に適合しているかどうか、原則として確認申請書を提出して建築主事の確認を受けなければなりません。

�@確認申請が必要な建築物
　建築物の規模、用途および構造により、１号建物から４号建物まで４つのランク付けがされています。４号建物から順に説明していきます。
　４号建物は、構造が木造の場合、規模が、高さが１３m以下若しくは軒の高さが９m以下、階数が2以下または延べ床面積５００m2未満、のものが４号建物になります。そして、構造が非木造の場合、規模は、階数が１、延べ床面積が２００m2以下の場合、高さは関係なく４号建物になります。用途は問いません。
　3号建物は、非木造の建物が対象です。規模は、2以上の階数または延べ床面積が200m2を超える場合です。述べ床面積１００m2までは用途は問いません。１００m2を超える場合は、特殊建築物以外の場合は３号建物になります。
　2号建物は、木造の建築物が対象です。規模は、高さが１３ｍを超える、軒の高さが９ｍを超える、階数が３以上、延べ床面積が５００m2を超えるものいずれかに該当する建築物です述べ床面積１００m2までは用途は問いません。１００m2を超える場合は、特殊建築物以外の場合は４号建物になります。
　１号建物は、用途が特殊建築物で延べ床面積が１００m2を超える建築物すべてが対称になります。

�A確認申請が必要になる工事
　確認申請が必要になる工事は４号建物については、新築・増築・改築・移転する場合、確認申請が必要になります。
　１から３号建物については、新築・増築・改築・移転、そして大規模の修繕若しくは大規模の模様替えをしようとする場合、確認申請が必要になり

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建築主事

建築主事の主な業務は、以下の五つが挙げられます。

　�@建築物の建築などに関する確認
　　　　例えば、確認申請のチェック
　�A建築物に関する検査　
　　　　例えば中間検査、完了検査
　�B建築物の仮使用の承認
　�C建築設備の設置に関する確認
　�D工作物の築造に関する確認

　建築主事は、政令で指定する２５万人以上の市において、設置しなければなりません。政令で指定する２５万人以上の市以外の市町村においては、建築主事を置くことができます。つまり、建築主事を置かないことが可能です。この、建築主事が置かれない市町村のために、都道府県知事は建築主事を置かなければなりません。

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　条件がそろえば、建築基準法、建築基準法に基づく命令および条例の規定の適用から除外される場合があります。これから、その条件について述べて行きたいと思います。

�@文化財保護法等の規定によって、国宝、重要文化財他に指定された建築物
　火災や地震等の天災、人為的事故他なんらかの理由で消失、一部消失した建築物の原型を再現する建築物で特定行政庁が建築審査会の同意を得て、特定行政庁が原型の再現がやむをえないと認めた場合、この建築物については適用が除外になります。

�A既存建物および工事中の建物
　法令の施行時に、現存する既存建物および工事中の建物については、当該建築物、建築物の敷地に対して適用が除外になります。


以上の条件が揃っていても適用の除外の範囲に入らない場合があります。

�@法令施行前の規定にそもそも違反していた違反建築物
　従前の法令にそもそも違反していて、新法令でも違反建築物になる場合、当該建築物については新法令が適用されます。新規定に適合するように改善しなければなりません。

�A法令の改正または適用後に工事着手する場合
　法令の改正、適用後に工事着手する場合、新規定に適合するものとしなければならない。実務的に説明すると新法令の施行前に確認申請を提出していても、工事着手日が新法令の施行後という場合は、旧法令ではなく、新法令に適合しなければ済証がでません。逆に、工事着手日が新法令施行日の前日の場合、旧法令に適合していれば済証がでます。

�B法令の改正により適合するようになった場合
　違反建築物であったが、法令の改正・適用により適合建築物になった場合、引き続き新法令に適合するように、適法状態を維持しなければなりません。

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【３．床面積】
　建築物の各階または、その一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積により、算定します。庇は床面積に算入しません。


【４．延べ床面積】
　建築物の各階の床面積によります。ただし、自動車車庫については、自動車車庫を含めた延べ床面積の１／５以内であれば、延べ床面積から自動車車庫の床面積をカウントしなくてもいいです。この自動車車庫と延べ床面積の関係は試験によく出るので『１／５以内』は暗記してください。


【５、築造面積】
　築造面積は、工作物の水平投影面積によります。ここは、出たことないので流してください。


【６．建築物の高さ】
　
�@建築物の高さは地盤面からの高さにより決まります。棟飾、防火壁および煙突など突出物は、高さに算入しません。敷地に高低差がある場合、３ｍ以内のときは、平均地盤高さが地盤面となります。この地盤面からの高さが建築物の高さになります。敷地に３ｍを超える高低差があるときは、高低差３ｍ以内毎に敷地を区分します。区分ごとの平均高さをその区分の地盤面とします。区画毎の地盤面からの高さが建築物の高さになります。斜線制限などを計算する場合は、区分ごとにそれぞれ計算し適合判定をします。

�A道路斜線制限の場合の建築物の高さは前面道路の中心線からの高さによります。道路に高低差がある場合、敷地の両端から前面道路の反対側の境界線に対して垂線を引きます。この垂線の間を前面道路の幅員の２分の１以下の間隔で等分に点を配置します。この点毎の高さを建築物の高さとし、これらの点毎に道路斜線制限の適合判定をします。

�B塔屋部分の特例　その１
塔屋部分が階段室、エレベーター、機械室などで建築面積の１／８以下の場合は、高さが１２ｍまでは建築物の高さに算入されません。ただし、以下の場合は塔屋部分を高さに算入します。
　　　
　　　ア．高さが２０ｍを超える建築物の
　　　　　避雷針の設置義務の場合
　　　
　　　イ．北側斜線制限を計算する場合
　　　
　　　ウ．高度地区における
　　　　　北側斜線制限を計算する場合

�C塔屋部分の特例　その２
　以下のアからエの何れかに該当する場合、塔屋部分が階段室、エレベーター、機械室などで建築面積の１／８以下の場合は、高さが『５』ｍまでは建築物の高さに算入されません。
　　　
　　　ア．第一種低層住居専用地域または、
　　　　　第二種低層住居専用地域内における高さ１０又は１２ｍ以下の制限
　　　
　　　イ．日影規制において、対象区域以外にある
　　　　　高さが１０ｍを超える建築物
　　　ウ．敷地内に広い空地を有する建築物の
　　　　　容積率などの特例が適用された建築物
　　　エ．日影規制が適用となる第一種中高層住居専用地域、
　　　　　第二種中高層住居専用地域、
　　　　　第一種住居地域、第二種住居地域、
　　　　　準住居地域、近隣商業地域または
　　　　　準工業地域内の
　　　　　それぞれ高さが10ｍを超える建築物


【７．軒の高さ】
　軒の高さは、地盤面から建築物の小屋組みまたはこれに代わる横架材お支える壁、敷げたまたは柱の上端までの高さをいいます。


【８．階数】
　昇降機塔、装飾棟、物見塔等の建物屋上部分、および、地階の倉庫、機械室これらに類する部分で、『建築面積』の１／８以下のものは階数にカウントしない。また、吹き抜けとなっている場合、建築物の敷地が斜面、段差があり、他の建築物と階数を異にする場合においては、これらの階数のうち最大なものを建築物の階数とします。

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【1．敷地面積】
　敷地の水平投影面積によります。敷地が斜面だろうと、崖地だろうと関係なく、あくまでも水平投影面積によります。また、法42条2項または3項によって道路とみなされる部分は敷地面積に算入しません。確認申請の敷地面積は、この道路部分を差し引いた敷地面積を記入します。また、建ぺい率・容積率を計算する際に用いる敷地面積も、道路部分を差し引いた敷地面積を使って計算します。
　例えば、敷地に接する道路が２ｍだとします。道路の中心線から２ｍのところを道路境界線とみなされます。つまり、敷地境界線から１ｍバックしたところが道路と敷地との境界線になり、敷地境界線から、みなし道路境界線までの面積が敷地面積から差し引きます。余談ですが、固定資産税・都市計画税は道路部分を差し引かない敷地面積から計算されますのであしからず。

【2．建築面積】
　建築面積とは、建築物の外壁または柱の中心線及び１ｍ以上突き出した庇の先端から１ｍ後退した線で囲まれた部分の水平投影面積をいいます。ただし、ちかいで、　地盤面上に１ｍ以下にある部分は、建築面積に算入しません。１ＦＬからＧＬまで１ｍ以下の場合の地階とみなされ、カウントされません。
　また、高い開放性を有すると認められる構造の建築物または、その部分については、その端から水平距離１ｍ以下にある部分は、建築面積に算入されません。高い開放性を有する建築物とは、
　　　�@外壁を有しない部分が連続して4ｍ以上であること
　　　�A柱の間隔が２ｍ以上であること
　　　�B天井の高さが２．１ｍ以上であること
　　　�C地階を除く階数が1であること
以上の４つの条件を満たすものです。

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