ぶらぶら日記

1月20日9時6分配信サーチナ拡大写真ハワイ州オアフ島内の商業不動産の空室率と、1スクエアーフィートあたりの家賃を示す表（パシフィックビジネスニュース紙提供）先日、ハワイの経済新聞パシフィックビジネスニュースが過去4年間におけるオアフ島内の商業不動産の空室率、及び家賃の平均値の推移を発表した。こちらのデータによると空室率は06年以降、徐々に上がっている。と同時に、平均家賃も上昇している。これはどう解釈すべきなのか。ハワイの商業不動産への投資家は、場所柄、地元ハワイ州だけでなく、アメリカ本土、日本を含む海外、そして近年ではREIT（不動産投資信託）業者といった具合に、その多彩な顔ぶれが特徴だ。彼らの動きをみると、ここ数年ワイキキエリアでは、ファンド系のヒルトン・ハワイアンビレッジや老舗のロイヤルハワイアンホテルといった、既存ホテル群が、増改築を行う一方で、トランプタワーやディズニーといった、新規参入組も新たな開発や用地買収を手掛けるなど、さながらオアフ島全体が商業不動産開発の島と化していた。このように活況を呈していたハワイの建築、不動産市場だが、エコノミッククランチが顕著になり始めた2006から2007年を境に、市場からの資金調達は減少し、今は下火になってきている。つまり調整局面を迎えているということだ。一方、現在は下落傾向にあるものの、ここ数年のトレンドだった天然資源や金属、エネルギーの価格沸騰により、上物（ビル、商業施設）の維持管理に掛かる費用（特に電気料金）は今でも上昇したままだ。ハワイの不動産市場は居住用も商業用も中古物件が圧倒的に多く、中には築年数が30年、40年を超える建物も珍しくなくない。当然古くなるほど、メンテナンスには大きなコスト負担を強いられる。参考までに、ワイキキ内外のコンドミニアムやコンドテル（ホテルオペレーションが付いた形のコンドミニアム）の多くは、プール、フィットネスルーム、バーベキュー台、中にはボーリング場といった豪華アメニティーが備わっており、それらを使用する、しないに関わらず、維持費は共益費という形で所有者に請求される。日本の感覚では、ちょっと信じられないかもしれないが、昨今の金利安を好感し、中古のコンドミニアムに投資したものの、確かに、ローンの総額は低く押さえることができた反面、建物の老朽化が思った以上に進んでおり、大規模修繕が必要になり、各区分所有権者は、毎月の維持管理費だけで約10万円（900ドル）も払わされている。という笑えない話もハワイでは珍しくない。しかし維持管理が適切にされることにより、ブランド価値が付き、より高値で再販できる。という面もある。話しを戻して、今ホノルル中の至るところで、商業ビルの空室率が上がっている。これはビル所有者側からすると、つまるところ、運用益の劣化を意味し、高値買いをした場合は、ネガティブキャッシュフロー（毎月持ち出し）に至る可能性もある。銀行からの借り入れがある場合は更に金利負担も圧し掛かってくることだろう。つまり、この現象はこれから投資を予定している側からすると、お安く購入できるチャンスともいえる。ご周知の通り、日本人は80年代後半、アメリカ本土やハワイで大型の商業不動産を無数に購入した。当時、その多くが売主からの言い値での高値掴みであり、結果的にバブルが崩壊した数年後には、ほとんどを、安値で売却（損切り）するという、苦い経験をしている。ハワイの市場をみると、今月に入り、全米でリゾート展開しているスターウッドは約5億円の有利子負債を返済できず、保有していたダイヤモンドヘッド地区のブティックホテル「Wワイキキ」を手放した。また、アラモアナショッピングセンター等、全米多数のショッピングセンターを所有するREIT大手のジェネラル・グロース・プロパティー社も、含み損が拡大し、手持ち物件の一部売却の検討を余儀なくされている。このように、これから投資する立場からすると、今回のリセッションは、珍しく海外からの投資家でも底値買いができる機会かもしれない。（執筆者：小林護 ハワイ投資コンサルタント）