不動産の借家権

September 23 [Fri], 2011, 13:43
台風の被害によって雨漏りが激しくて住みにくい場合は、その修繕を家主に請求するのはもちろんのことですね。


もし家主が修繕を怠ったときは、借家人がこれを修繕し、その代金を家主に請求することができます。


・・・この場合、修繕代金を家賃と相殺することはほとんど不可能で、家を明渡すときに請求することになります。


では次に、「家の大修繕のための一時立退きを家主から通知された」というトラブルの実情を紹介します。


「家が古くなって主要部分がいたんできて危険だから、家の大修繕をしたい。


だから一時立退いてほしいという家主からの通知がきました。


立退いても借家権は消滅しないでしょうか。」


・・・家の保存のために大修繕をするという家主の申入れを、借家人は拒むことはできませんから、借家人は一時立退かなければなりません。


しかし退去しても借家権は消滅しませんから、改築が完成したら引続いて借りることができます。


ところで、家が新しくなって使用効果が増加し、修繕費もかかったことですから、家賃の値上げは当然あるものとして準備しなければなりません。


もし家賃値上げの請求があったら、これに従わなければなりません。


これらのことは連光寺 不動産取引をする上での基礎的な知識です。


勉強しておきましょう。

家をリノベーションする義務

September 10 [Sat], 2011, 13:41
こんにちは。


今日は、「家の修繕は借家人が勝手にできるか」ということについて述べていきたいと思います。


・・・このような話があります。


「わたしが借りている家は、雨が漏り、壁は落ち、軒が落ちて困っていますが、家主に頼んでも修繕してくれません。


自分で修繕するしか方法がありませんが、その修繕費はどうなるのでしょうか。」


・・・これは家主に修繕義務があり、借家人が立替えた修繕費は、原則として立退きのときに請求することができます。


借家人は借家について善管義務がありますから、修繕を要するときは遅滞なく家主に通知しなければなりません。


また、家主は連光寺 リノベーションなどによって家の修繕を負担する必要があります。


借家契約はふつう家主に有利なとりきめが多く、柱・土台・屋根など家の主要部分を除く小規模な修繕は、借家人の負担にする旨契約するのが通常になっています。


・・・この特約があれば障子や襖(ふすま)の張替・建具類の小破損などは借家人が負担することになります。


連帯保証人について

August 24 [Wed], 2011, 13:39
家主は借家人に対して、弁済資力のあるしっかりした人を新しく連帯保証人に立てるよう請求します。


借家人がこの請求に応じないで、家主の要望するような資力のあるしっかりした人を連帯保証人に立てないとき・・・


はじめて契約不履行として契約を解除するのです。


2.および3.の場合は連帯保証人として文句のつけようがないはずです。


3.の場合など本当は保証人の必要はないはずです。


・・・ただ、保証人は名目上ということになるのです。


これに文句をつけるのは「権利の乱用」あるいは「いやがらせ」となります。


裁判になっても客観的にこれらの立証ができれば、家主が敗訴します。


持ち家を連光寺 リフォームなどできれいにし、それから人に貸与することを考えている人などは、このような実例を知っておくべきでしょう。


不動産取引にはいろいろなパターンがあります。


後悔しないように、はじめから知識を仕入れておくのがいいかと思います。

「権利の乱用」

August 12 [Fri], 2011, 13:37
今日は保証人の転居による契約解除について。


こんな実例があります。


「わたしの家屋賃貸借契約の連帯保証人であるAさんが、県外に転居したことを知りました。


家主からわたしにAさんの転居先に関し問合わせがありましたので、まだ転居通知を受け取っていないとこたえましたら家主から、いきなり契約解除を通知してきました。


どのように対処したらよいでしょうか。」


・・・いずれにしてもAさんの消息がはっきりしないうち、いきなり契約解除の意思表示をしてくるのは、「権利の乱用」です。


連帯保証人のAさんについては、次の3つの場合を考えて、家主は対処しなければならないのです。


1.保証人が誰にも知られないよう、ひそかに県外に転居し、その後も転居先不明で通知がない場合。


2.保証人が県外に転居したが、住所ははっきりとしており、収入・資力・誠実さ・責任感など従来通り、信用がおける場合。


3.借家人の収入・資力・人柄など申分なく衆目の見るところも立派な人である場合。


・・・1.の場合は通常「夜逃げ」といわれるような状態で、収入や資力にも自信がなく、とても人の連帯保証など、及びもつかない状態になったと判断してよいでしょう。


・・・このような場合でも家主はただちに契約解除という手段はとれないのです。


連光寺 売土地などを購入してマンションを建て、これから不動産の賃貸借をはじめようと考えている方は、このような点によく注意すべきでしょう。


保証責任とは何か

July 20 [Wed], 2011, 13:35
こんにちは。


今日は、「保証人の義務は借家契約更新後にも及ぶのか」というトラブルについて。


「わたしが連帯保証したA君の借家契約が更新されました。


わたしはA君からの申出がないので改めて保証しませんでしたが、更新後のトラブルについて家主から私あてに責任をとれといってきました。」


・・・さて、このような場合には以下の解決法が考えられます。


借家期間の更新によって、当事者である家主及び借家人の責任は延長されますが・・・


しかし、保証の責任はこれによって加重されるという理由はない、と考えられます。


これは物件だけではなく、連光寺 土地などにおいても同様です。


「更新に際し改めて保証しない限り、従前の期間だけ責任を負担するに過ぎない」


・・・という判例があります。


したがって契約の更新はただちに保証責任の更新とはならないのです。


引続いて保証しなくてもよくこの紛争の場合、従前の連帯保証人はこの旨を家主に内容証明で回答すればよいのです。


無断転貸の判定

July 07 [Thu], 2011, 13:33
こんにちは。


今日は、前回書いたトラブルの解決法をお教えします。


・・・次の点を主張して調停の申立てをすべきでしょう。


1.間貸人と間借人の間柄は親類関係である。


2.無償で面倒をみている。


3.通学の期間だけで一時的なものであるから、間借人に独立占有の意思はない。


4.間貸部分は家屋の一室であって、重要な部分ではない。


・・・以上のことが立証されれば、家主が調停を不成立に終わらせて、事件を訴訟にもちこんでも勝訴の公算が大です。


なぜならば判例があるからです。


しかし間貸しを反復継続したり、数人に間貸しして相当の賃料をとっているような場合は、たとえ学生であっても、転貸とみなされます。


無断転貸と判定できる場合は、借家契約解除の正当の事由となり、立退を求められます。


連光寺 物件情報などをチェックすることも大切ですが、このような法知識を少しでも頭の中に入れておくことは、不動産取引にとって大変有利になるのです。


所有権の内容

June 20 [Mon], 2011, 13:31
これらの登記をしていない場合でも、抵当権者はあなたが賃借している土地を承知のうえで抵当に取ったわけです。


・・・いずれにしても旧借地権をそのまま主張できます。


民法第206条(所有権の内容)によれば・・・


「所有者は法令の制限内において自由にその所有物の使用、収益、および処分をなす権利を有す」


・・・と規定されています。


ですから、地主がその所有物である連光寺 物件や土地をどのように処分するか、どんな抵当をつけるか・・・


そして誰にどんな条件で賃貸するかは自由で制限なしです。


だから、抵当に入れることについて借主の承諾は不要なのです。


では次に、「親類の学生に間貸しするのは、無断転貸になるのか」という問題について。


「親類の学生に間貸ししたら、家主から無断転貸をしたという理由で、借家契約解除の通知を受けました。


立退かなければならないでしょうか。」


・・・というトラブルです。


抵当権について

June 04 [Sat], 2011, 13:29
こんにちは。


今日は、抵当に入れられた土地の借主と抵当権者との関係について述べていきたいと思います。


ある人は最近、現在賃借中の土地を地主が抵当に入れたことを知りました。


なお、このことはこの人に無断で地主が行ったことですが、この土地の抵当権者から明渡しをせまられることはないでしょうか。


解決法としては・・・


あなたが土地を借りる前に、すでに地主が抵当権を設定したのであれば、あなたは抵当権付きの土地を承知のうえで借りたことになるので、抵当権者が競売を実行すると、あなたは対抗する方法がありません。


・・・しかし、あなたが土地を借りた以後に地主が抵当権を設定したのであれば、あなたと抵当権者とは法律的に何の関係もありません。


つまり、抵当権とは連光寺 中古住宅などの不動産の現状をそのままにしておいて債権の担保にすることです。


また借地権はその土地を現実に支配して利用する債権ですから、同じ目的不動産のうえに両立できます。


あなたが借地権または借地上の建物を登記していると、所有者が変わっても従前の賃貸借関係を新しい所有者に対して主張することができます。

物件を買うときの注意点

May 17 [Tue], 2011, 13:27
この問題を解決するには一応、本人がじかに地主に会って協議すべきでしょう。


そうすれば前の持主が賃料の不払いで解除になったのか、地主の方の緊急の事情で解除になるのか理由がはっきりします。


前者の場合ならば解決のいとぐちがありますが、後者の場合ならば地主は頑として応じないでしょう。


・・・とにかくこの場合、あなたは前の持主にうまく利用されて地主の代わりに収去家屋を買取らされたということになります。


地主が応じないときは、この実情を書いて調停の申立をして、裁判所の裁定を待つより仕方がありません。


いま連光寺 中古マンションなどの物件を買うか借りるかしようとしている方は、このようなことを知っておかなくてはなりません。


もし地主の解除の主張が認められたならば、家を収去して土地を明渡さなければなりません。


こうなった場合には、家を旧家主に返して代金の返還を請求するか、地主にその家を時価で買取ってくれと請求するか・・・


このどちらかの方法によらなければ、家屋代金の回収はできません。


マンションを買う前に調べること

May 06 [Fri], 2011, 13:26
地主の理由が認められて、土地を明渡さなければならなくなったときは、家や付属の造作物を時価で買取ってくれと請求することができます。


地主はこの要求を拒絶することができません。


このため、買取費用を用意しなければなりませんが、もしこの費用の調達ができないときは、契約は更新されたものとみなされ、引続いて借地することができます。


では次に、「借地契約において、地主の解除権は新家主に及ぶか」というトラブルについて。


ある人が家を買ってから、しばらくして家を売った前の持主は、この地主から既に借地契約解除の通知を受けていることが判明しました。


当然、地主からこの人に解除明渡の催告があると思いますが、有効な対抗手段はあるでしょうか。


・・・連光寺 マンションなどの家を買う前に地主の方も調べなかったのが、この人の手落ちです。


地主が行使した借地契約解除の効果を新家主であるあなたが承継することになりますから、あなたは地主の解除要求を退けるわけにはいきません。