浅倉だけどのぞみん

March 24 [Fri], 2017, 11:36
不動産物件を売却した時の価格が3000万円以下にしかならなかった場合には、所得税、及び、住民税の対象外となる嬉しい特例があるのです。その理由は、物件を販売した価格のうち、3000万円までなら特別控除を適用してもらえるからです。そして、物件の買い換えをした場合に、損をしてしまった場合、全ての所得を合わせての損益通算が適用されるのです。しかし、残念なことに条件に当てはまる必要があり、売却した物件をかつて購入してから5年を超えていて、その上で、住宅ローンが10年を超えるような物件を新規購入したということです。不動産売却に際しての立ち退きの時期は、基本的には好きに売り主が決めていいことになっています。ただ、どちらかと言えば、売り出し時点から空いていた方がより高額に売却することができます。内覧をする顧客がいても、入居者がいる場合は敬遠されても致し方ないので、できれば初期段階で退去が完了している方が大きな利点となります。不動産売却を行う際の基本的な流れとしては、不動産会社に連絡するところからスタートします。そして、しっかりと物件の査定が実施され、査定額が示されて、媒介契約を結ぶ不動産会社を決めます。そこから不動産会社は宣伝活動を開始し、購入を求める人が出てきたら、合意に至るまで価格交渉をしてから売買契約し、代金の決済完了後、抵当権抹消に必要な手続きをとり、退去して引き渡しとなります。さて、新居を購入と同時に住宅ローンを組むならば、出資は住宅が建てられてから開始するのが普通です。ですから、それまでの間(注文住宅を購入し建設が始まってから完成するまで)に生じる工事の着工金などの費用は別途工面しなければなりません。従来住んでいた家を売却し、ある程度の元手があるならなんとかなるでしょうが、売却成立前では間に合いません。つなぎ融資なら、そんな時に一時的な融資を受けることができます。いよいよ不動産を売却する話がまとまって、契約の締結まで済んだところで、やっぱり売りたくない、取引相手を別に探したいなど心境や事情が変わったことで一旦決まった売却を取り消しにしたい場合、契約を破棄してもかまいません。けれども、その代わり契約で取り決めた額の違約金を支払ったり、貰ってあった手付金を倍返ししなければなりませんから、安易に契約を締結しないよう注意しましょう。不動産物件の売却時に必ず行う名義変更には、売り主の方は、登記済権利証はもちろん、印鑑証明書(3か月以内の取得)がいるでしょう。原則として名義変更は決済と同日に法務局で行わなくてはいけません。名義変更を行う時には、3ヶ月以内に発行した印鑑証明の取得費だけでなく、登録免許税、さらに、登記事項証明書代を支払わなくてはならないのです。登録免許税は、固定資産税の1000分の4という規定になっています。権利書というものは、不動産売却の際に提出しなければならないため、必ず求められます。権利書によって、土地の登記が既になされていることを判断することができ、登記済証というのが正確な呼び名です。もしも、どこにいったかわからなくなったり、何が書いてあるかわからなくなっていても、再度発行することは出来ないものなのです。ですが、弁護士であったり土地家屋調査士など、または、司法書士の方に代理人になってもらうことで、間違いなく本人であるという情報を提供することで対応可能です。不動産売却で利益を得た人は、譲渡所得税の課税対象となることがあります。売った不動産の所有期間が5年より長い場合の譲渡所得税は、所得税が15%、住民税が5%という税率で納付を求められます。5年以下の場合は、短期の所有で2倍の税率で納めます。いつ納付するかというのは、所得税が売却をした翌年の2月16日から3月15日までの間に一括納付、住民税の納付は4期に分けて行うことになっています。不動産物件を売却する場合、内覧というものが買い手の購買意欲に大きな影響を与えるようです。内覧の前には購買意欲をなくさせないためにも、買手だったらどこをみるだろうかと想定して室内外のチェックを徹底することです。一般的に、買主が望んでいる物件とは、これから先、問題なく住めるようなメンテナンスの行き届いた物件でしょう。内覧がマイナスにならないためには念入りな掃除に加えて、不要品の処分といった思いつくことはやりつくすくらいでちょうどいいでしょう。可能な限り不動産を高値で売りたい人は、複数の不動産業者から査定額を聞くことです。どこの業者に頼んだかで査定額に大きな違いが出ることも頻繁に見られます。かつ、原則として専任媒介で契約しましょう。宣伝に費やす予算が一般媒介では専任媒介より少ないため、すぐには買い手がつきません。それに、専任媒介なら義務として依頼主に定期的な現状報告をすることになっています。
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