相続した空き家の価値を査定!3,000万円の控除で節税効果 

October 28 [Fri], 2016, 22:31
実家にひとりで住んでいた母親が亡くなり、
その家を相続することになったけれども、

自分はすでに別の場所に家を建て、
そこで妻や子らと生活している。

そういったケースでは、相続した実家をどうするか
悩まれる方も多いのではないかと思います。



自分が生まれ育った家なので、できれば人手に渡したくない、
という心情もあって当然だと思います。

そうすると、リフォームして賃貸にだすか、
大きな家だったら、アパートにでも建て直す
ということが考えられますが、

どちらにしても、それなりの初期投資が必要となります。


今年(2016年)の4月から、
相続した空き家を売却したさいの利益に対して、
いくつかの条件を満たせば

3,000万円の特別控除が、
認められるようになったのはご存知でしょうか?


不動産の譲渡利益に対する税率は20.315%なので、
3,000万円の特別控除を利用すると、

実際に払う税金は3,000万円×20.315%ということで、
最大約600万円少なくてすむことになります。


これをもしリフォームして賃貸にだしたり、
アパートを建てて家賃収入で回収するにしても、

実質600万円のプラスを得ようとしたら、
相当な年月を要することが予想されます。


そう考えると、センチメンタルな感情により
最初に排除した「売却」という選択肢を、

もう一度同じスタートラインに並べ、
真剣に検討し直してみる価値が
あるのではないでしょうか。


さて、この3,000万円の特別控除を受ける条件ですが、
以下の6つをすべて満たすことが必要です。

@1981年5月までに建てられた一戸建て

A亡くなった人がひとり暮らしをしていた自宅

B相続発生以降、住んだり、貸したり、事業をしたりしてない

C相続発生の3年後の年末までに売る

D建物を解体するか、新耐震基準を満たすよう改修して売る

E売却価格が1億円以下



というわけですので、相続したあと、一度でも賃貸にしたり、
駐車場として貸したりすると、
3,000万円の特別控除は受けられなくなってしまいます。

また、売却するさいに、更地にするか、
新耐震基準を満たすよう改修する必要がありますが、
よりコストのかかる改修を選ぶ方はあまりいないと思います。

大抵の方は家を解体し、
更地で売却するかたが大半だと思いますが、
そのさい注意しないといけないのが解体時期です。

200uまでの住宅用地で家が建っている場合は、
特例により固定資産税が本来の1/6に抑えられているのですが、

家がなくなり更地になると、税務上は住宅用地でなくなるため
税額を決める計算方法が変わり、
固定資産税が約4倍に膨れ上がってしまいます。


ですので、更地で引き渡すことを条件に売りに出し、
売買が成立してから解体するのが
無駄に固定資産税を払わなくてすむコツです。


また、売却価格が1億円近くになる場合も注意が必要です。

固定資産税の納税義務者は1月1日時点での所有者なのですが、
不動産取引では売買が成立した時点で、売り主側と買い主とで
固定資産税を当事者間で清算するという商習慣があります。

例えば、6月30日に売買が成立した場合、
その物件を所有した期間は固定資産税が関係する
1年間というスパンでみると、

売り主側6ヶ月、飼い主側6ヶ月で
ちょうど半々ということになります。


しかしながら、1年間分の固定資産税は
すべて売り主側が払うことになります。

これでは不公平ということで、1年間分の固定資産税の半額を、
売却価格にプラスして、買い主側が売り主側に払うという習慣が
不動産取引にはあるのです。

たとえ売却価格が1億円に満たなくても、
この固定資産税の清算金を加えた額が1億円を超えてしまうと、
税務上は清算金も売却価格に含まれるとみなされるので、

3,000万円の特別控除は受けられなくなってしまいます。


3,000万円の特別控除が受けられるから売却を決心したのに、
固定資産税の清算金わずか数百万円入ったために
控除枠をふいにしたなんてことになったら、泣くに泣けませんよね。


空き家を売却処分して最大約600万円の節税を検討する場合、
なにはともあれ把握しておきたいのが、
物件としての不動産価値です。

自分が生まれ育った家(家屋はなくなってしまいますが)ですし、
売却するならできるだけ高く買ってもらいたいと思うのは当然です。

ところが、不動産の査定というのは、
尋ねてみる不動産会社によって、
けっこう幅があるのもまた事実です。

不動産会社によって得意な地域、不得意な地域があったりもしますし、
その物件に興味を持ちそうな顧客がいるかどうか、
その地域の不動産市場動向をどう分析するか、

などによって大きく変わってきます。


土地の場合は公示価格という指標がありますが、
それでも実際に売買する額は、
不動産会社によって大きく変わることもあるようです。

ですから大手不動産企業から地場の不動産会社まで
複数の会社に聞いたうえで、
しっかりと不動産価値を把握したいところです。


そんなときに便利なのが不動産一括査定サイトです。

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