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中国人は不動産バブル崩壊を望む?「次のチャンスだ」 / 2010年06月28日(月)
 北京市周辺にある河北省三河県に「燕郊」という小さな町がある。叔父の家があった「燕郊」には、大学時代からよく行き来していた筆者は自然、この町のここ20年間の変貌振りを見てきたことになる。

 約20年前、高層ビルなどほとんどなかった「燕郊」は現在、すでに高層ビルが林立する大都市のようになっている。「燕郊」は北京市の中心地である天安門広場から東に向かって東長安街、そして通燕高速を経て、渋滞がない場合、車で30分以内に着く町。交通が便利なため、住宅の価格が北京と比べて割安で、「燕郊」で物件を買うのは、マイホームを夢見る大勢の北京市民にとって悪くない選択肢となっていた。

 しかし、2010年になってから、北京CBDの東方拡大プランが明らかにされたことと、「燕郊」に通じる地下鉄の建設計画のうわさで、「燕郊」という北京市通州区と接する河北省のこの町の住宅の価格はどんどん高くなり、新築マンションの価格が1平方メートル当たり0.5万元前後から1万元以上(約13万円)に跳ね上がった。この価格は河北省のいかなる都市をもはるかに上回り、省都である石家荘市をも凌ぐ。

 中国では最近、不動産価格の高騰を受けた引き締め措置が集中豪雨的に実施された。頭金比率や住宅ローン金利の引き上げなどに加え、不動産税の導入も検討され始めた。この一連の措置に影響され、「燕郊」の不動産業は真っ先に打撃を受けたらしい。報道によると、「燕郊」の住宅価格は大幅に下落し始め、下降幅は実に30%にも達しているという。数カ月で倍になり、またその後の数カ月で急落したわけだ。

 確かに、中国政府は地方政府に対して、「3戸目以降の住宅購入者」に厳しい制限を加えるよう通達した。3戸を超える住宅購入はいずれも投機が目的であるとみなし、購入者には銀行ローンを借りれなくするようにし、中低所得者向け住宅の建設比率を高めることなどを徹底するよう指示している。

 筆者の周囲では、「中国政府の引き締め策が奏功したかどうか」という話題に関心を持たず、「不動産の価格がいつ最低まで下落するか」に興味の大半が向かっている。というのは、住宅を所有している、していないに関わらず、不動産の価格が最低まで下落したら、それこそが次回の投資(投機)のチャンスとなる、というのが中国人のほとんどの発想だ。

 不動産過熱(一説には不動産バブル)に関わる引き締めと緩和が再三繰り返されてきたことを経験した中国人は、まさに引き締めをチャンスととらえているのではないか。市場原理ではない引き締めと緩和は不動産価格の過度な上昇を抑制するための便宜上の措置であるという見方は根強い。

 そのため、中国の不動産バブルがこれから崩壊する(不動産価格が大幅に下落する)との結論を簡単に下さないほうがいい。実は政府の引き締め策の本音は住宅価格の速すぎる上昇を抑えることであり、住宅価格の大幅な下落ではない。言い方を変えれば、政府は本気で不動産の価格を下落させようとするならば、非常に簡単で有効な方法を手軽に選択することができるのだ。

 中国全国の土地を所有している政府は積極的にエコノミー住宅あるいは限定価格住宅を作らせれば、住宅価格の上昇は容易に抑制されるし、現在の「高すぎる」と指摘される住宅価格も下げられる。これは中長期的に需給面の調整を図るための準市場手段でもある。だが、土地を高値で売ることに固執する地方政府は決して自分自身の財源を絶つようなことはしない。これも、今までの不動産に関するいかなる引き締め策が短命なものになった要因の一つであろう。

 一方、不動産の商品的属性を認めれば、住宅の価格は最終的に需給関係によって決定される。現在実行しているいかなる引き締め策は、一時的に需要を抑えることしかできず、成約量の急激な減少を受け、不動産業者が一時的に新築物件の売価の調整を余儀なくされたとしても、一旦引き締め策に緩和の兆しが見え始めるなら、住宅の価格は恐らく引き続き上昇していくだろう。中国の不動産バブル崩壊で価格が大幅に下落する日が本当に来るとしたら、これはきっと引き締め策の「功績」ではなく、市場が市場として働いたことを意味するだろう。

 戸籍制度の緩和や都市化の進展などを背景に、中国の不動産市場過熱(もう一説では「官製」不動産バブル)は住宅購入需要が存在することを如実に物語っている。現段階の不動産引き締め策による売買成約量の急激な減少は消費者が住宅購入需要を一時的に隠さざるをえなくなったことを示すものである。こういった購入需要がいつまで隠れ続けるのかは、これ以降の不動産業政策に左右されるだろう。

 当然ながら、「劇薬」と見なされる今回の引き締め策は不動産価格の下落幅を予想以上に大きくすれば、景気刺激策もいつものように打ち出してくるだろう。したがって、次のバブルはもっと大きなものになってしまうかもしれない。中国における不動産バブルの原因を考察すれば、一般的に、人民元の切り上げや財源を稼ぐ地方政府が欲張って満足することを知らないことなどが挙げられる。

 しかし、それらは表層的なものにすぎない。より根本的、かつ深層にある原因がどこにあるのかを追求せずに、そこに存在する原因をなくさない限り、不動産業が短期的な調整を済ませ、もっと大きなバブルを形成することが繰り返されるだろう。要は、経済面の構造改革だけでは、中国の不動産バブル問題を抜本的に解決することは不可能なのである。(編集担当:祝斌)

【6月27日20時40分配信 サーチナ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100627-00000014-scn-cn
 
   
Posted at 01:59/ この記事のURL
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